二手房屋买卖交易过程中双方当事人因税费承担问题导致合同解除的出卖人是否应该承担违

发布日期：2017-09-25 作者：房产律师

　
　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告杨晓萍、王洋诉称，原、被告双方于2016年3月14日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于北京市丰台区一区1号楼2单元213号房屋出售给原告，房屋总价款为210万元。合同签订当日，原告向被告支付了房屋定金5万元，后被告一直未履行合同义务，致使合同无法继续履行。被告的行为已经构成违约了，应向原告支付约定的违约金。现诉至法院请求：1、要求被告刘雅向原告杨晓萍、王洋支付违约金420000元;2、诉讼费用由被告刘雅承担。
　　二、被告辩称
　　被告刘雅辩称，被告没有和原告杨晓萍签订合同，其不具备起诉主体资格。被告一直未履行合同义务的原因是因为原告没有支付房屋首付款，合同中也没有约定任何履行的时间点，被告并没有违约。故不同意原告的诉讼请求。
　　三、审理查明
　　经审理查明，双方约定买受人应在房屋过户之前支付给出卖人，买受人支付定金后，买卖双方应配合办理相关手续。在房屋交易过程中任何一方当事人故意推脱履行合同义务的，若第三方通知办理手续后延期时间超过十日的，视为违约，违约金为5000元。因出卖人不再出售或者买受人不再购买该房屋，致使房屋买卖合同无法继续履行的，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金，在房屋交易过程中所产生的相关费用由违约方支付。双方补充协议约定，买受人支付房屋定金，房屋首付款在过户前支付给出卖人，剩余房款以公积金形式由银行支付给出卖人。房屋买卖所产生的税费、办理贷款的相关手续、过户费用及其中介服务费均由买受人承担。出卖人应保证该房屋内没有户口，房产证不满两年契税票满两年，且其家庭成员同意出售房屋。被告称其并未保证契税满两年，该条款是中介公司加的。在原告支付定金后，房屋核验时中介公司发现契税票不符合满二唯一条件。关于额外的税费承担问题双方未达成一致意见，合同便未在继续履行。原告称被告在5月18日提出解除合同，被告对此不认定，并称被告在5月22日提出解除合同，原因是原告不支付房屋首付款。另查明，被告曾向原告和居间方发出通知，通知解除合同并要求原告取回定金，被告认可收到该通知，但不认可解除合同。原告认为被告一直拖延履行合同，导致合同不能履行。被告认为原告一直未支付房屋首付款房屋居间买卖合同不完整，致使合同不能履行。合同中没有明确约定支付首付款的时间，原告称双方口头约定是4月14日，被告称应在合同签订之日起20天内支付，但原告一直未支付，其可以解除合同。
　　四、北京市丰台区法院判决
　　北京市丰台区人民法院经审理后判决：
　　驳回原告王洋、杨晓萍的诉讼请求。
　　五、北京房地产律师靳双权点评
　　依法成立的合同，受法律保护。原、被告所签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务，任何一方当事人未按照合同约定履行各自的合同义务的，违约方应向守约方承担相应的违约责任。本案中，双方对合同没有争议，但被告认为补充协议中约定的条款内容是中介公司私自增加的，其并没有保证房屋契税满两年，但被告在补充协议上进行了签字，其应当对自己的行为负有责任，即已签字就是为对合同内容的认可。被告在合同中保证了该房屋的契税满两年，但实际上不满两年。被告已经构成违约，其应当向原告承担相应的违约责任。被告未如实告知，是原告产生误解，导致房屋交易税费增加，双方对税费的承担未能达成一致意见。导致原告不能按照合同约定支付房屋首付款，合同解除。在合同履行过程中，被告虽然存在违约行为，但其不属于有意不出卖房屋，原告要求被告支付房屋总价款20%的违约金的请求，没有事实与法律依据，不应予以支持。关于被告应未披露房屋信息导致原告损失，其可以通过另诉解决。
　　综上所述，法院的判决是正确的。

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