因限购政策导致不能履行二手房合同如何维权？

发布日期：2017-08-23 作者：房产律师

　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告刘娥诉称，北京金色时光房地产经纪有限公司提供居间服务，2017年3月6日我与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定被告出售位于北京市密云区1号大厦西楼2层243号的房屋。双方办理网签当天支付60万元首付款，贷款20万元。在签订合同后，原告向被告支付支付了房屋价款30万元。后由于政策原因，该房屋不能向银行申请办理贷款。导致原告不能购买该房屋，双方协商不成，故诉至法院请求：1、请求解除我与被告于2017年3月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2、要求被告返还购房款30万元并支付利息(按月利率2%计算，自2017年3月22日至实际付清之日止);3、诉讼费由被告负担。
　　二、被告辩称
　　被告陈润玲辩称，双方签订合同后，被告共计收到原告房屋价款及其定金30万元。该房屋原本有25万元的银行抵押贷款，被告于2017年3月21日向银行申请解除抵押，2017年4月11日银行抵押注销。该房屋因房屋限购政策不能办理银行贷款，但可以申请其他贷款，双方之间房屋买卖合同可以继续履行。
　　三、审理查明
　　经审理查明，2014年3月12日被告陈润玲取得涉案房屋的房屋所有权证。后经房屋经纪公司提供居间服务，出卖人陈润玲(甲方)与买受人刘娥(乙方)签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定在履行合同的过程中买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担，全款到账7日内交付房屋。在合同履行过程中，由于政策原因导致不能办理银行贷款。
　　四、北京密云区法院判决
　　北京市密云区人民法院经审理后判决：
　　(1)、解除原告刘娥与被告陈润玲于2017年3月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
　　(2)、被告陈润玲返还原告刘娥已支付的购房定金及部分首付款合计三十万元(限本判决生效之日起十日内付清)。
　　(3)、驳回原告刘娥的其他诉讼请求。
　　五、律师靳双权点评
　　依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的合同义务，本案中，双方约定了定金和房屋价款及其支付方式和时间，在原告交付定金和部分首付款后，双方在履行合同过程中，因北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局于2017年3月26日发布北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告(京建发【2017】第112号)，公告中规定，本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人;商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。被告出售的房屋规划用途为商业类，因此导致原告不能按照合同约定办理房屋贷款，其不能支付剩余房屋款项。合同中对购房剩余款项的付款方式约定以贷款支付，对于不能办理贷款时如何支付房屋价款并不没有约定，双方也未能达成新的一致意见。该房屋买卖合同在客观上已经存在不能履行的事实，故该合同应当解除。合同解除后应当就已经履行的部分恢复原状，被告返还原告已付的房屋定金及其缴纳的房款。原告所主张的房屋价款利息合同中并没有约定，因此不能获得支持。
　　综上所述，法院的判决是正确的。

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