共有人擅自处分共有房屋签订的二手房合同是否有效？

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一、原告诉称
原告马丽诉称，原、被告系兄弟姐妹关系，马震童与刘笑娥为三人的父母，马震童于2005年6月5日去世，刘笑娥于2015年2月7日去世。马震童与刘笑娥于1993年4月28日购买了位于北京市东城区312号房屋，该房屋登记刘笑娥名下。二被告与刘笑娥于2013年5月25日签订了《存量房屋买卖合同》，将北京市东城区312号房屋拆分为两套房屋，并将其中一套房屋以买卖的方式将房屋产权人变更为刘笑娥与马阳、马超共有。北京市东城区312号房屋属于马震童的遗产，原告为马震童的合法继承人之一，按照法定继承原告享有房屋的一定份额。二被告及刘笑娥在原告不知情的情况下将房屋拆分并签订《存量房屋买卖合同》，将房屋的产权人变更登记为二被告及刘笑娥损害了原告的合法继承遗产的权利。现马丽诉至法院，请求：确认刘笑娥与、被告马阳、马超于2013年5月24日签订的《存量房屋买卖合同》无效；案件受理费由二被告承担。
 
二、被告辩称
被告马阳辩称，原告的份额在刘笑娥的份额中已经包括了。房屋的房产证原来在原告处保存，在房屋没有买卖前，刘笑娥多次向原告索要房产证，原告以各种理由拒绝。刘笑娥在买卖房屋之前曾告知了原告并多次打电话通知原告，但其不接电话。因此，刘笑娥与二被告补办了房屋产权证书，将房屋进行了买卖。刘笑娥在去世时留有遗嘱并进行了公证，遗嘱中载明，刘笑娥的全部财产由马超继承70%，马阳继承30%。
被告马超辩称，房屋进行买卖时，由于原告经常不接刘笑娥的电话，故没有通知到原告。房屋有一半的份额登记在刘笑娥名下，原告的份额包括在其中，因此，双方签订的房屋买卖合同没有损害原告的利益。故不同原告的诉讼请求。
 
三、审理查明
经审理查明，二被告与刘笑娥于2013年5月25日签订了《存量房屋买卖合同》，约定刘笑娥将该房屋出售给刘笑娥及其二被告，合同中房屋的交付、违约责任、税费相关规定、权属转移登记等相关条款均没有记载。2013年5月28日，刘笑娥与二被告签订了《房屋共有协议》，约定该房屋由刘笑娥与二被告共有，共有方式为按份共有。刘笑娥占房屋的四分之二份额，被告马超占房屋的四分之一份额，被告马阳占房屋的四分之一份额。刘笑娥及其二被告在2016年5月领取了该房屋的所有权证。房屋买卖时购房款的问题，二被告称当时二人想将购房款交付给刘笑娥，但其提出不要购房款，二被告要赡养刘笑娥。该房屋是刘笑娥与马震童的夫妻共同财产，在马震童去世后该房屋为马震童的遗产，刘笑娥及其二被告对该房屋的具体情况十分清楚，双方签订的房屋买卖合同损害了原告对马震童遗产的继承权。并且二被告在签订房屋买卖合同后并未实际支付房款，其签订合同只是为了办理房屋产权证书。
 
四、北京东城区法院判决
北京市东城区人民法院经审理后判决：
确认刘笑娥与刘笑娥、被告马阳、马超于二〇一三年五月二十五日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
 
五、律师靳双权点评
我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，该房屋是刘笑娥与马震童在其夫妻关系存续期间购买，房屋系二人的夫妻共同财产。在马震童去世后，其在该房屋中的份额按照法定继承应当由配偶和子女共同继承。关于原告所应享有的房屋份额刘笑娥及其二被告应当明知，在遗产还未分割的情况下，刘笑娥与二被告签订的《存量房屋买卖合同》，将该房屋的份额出卖给二被告，但二被告并未支付相应房款。根据已查明的事实，可以认定刘笑娥、马阳、马超签订的《存量房屋买卖合同》存在恶意，该合同侵犯了原告对马震童遗产的继承利益，损害了原告的利益。该合同符合合同法第52条第3款的规定，应属无效。因此，原告所称的确定刘笑娥与二被告所签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，应当予以支持。
综上所述，法院的判决是正确的。