母亲代子卖房，儿子不予追认，母亲签署的买卖合同是否有效？

发布日期：2017-07-20 作者：杨状律师

文/杨状律师
导读：
付某在自认为能够代表儿子的情况下以自己的名义和她人签署定金合同，将产权人为其儿子的房屋出售给王某，后儿子认为售价低而不认可付某的出售行为，付某在受到儿子的指责后便单方要求在合同约定价格的基础上涨价10余万元，否则将不再出售房屋。王某和付某未能达成一致，王某为维护自己的合法权利而诉至法院，那么王某该如何主张自己的权利？付某在未取得儿子的书面授权及受到指责的情况下，恶意涨价的行为是否应该受到法律的制裁？

案情简介：
2016年8月某日，王某、付某签订《定金合同》，约定王某购买系争房屋。合同约定了签订网签版《上海市房屋买卖合同》的时间及支付房款的时间。合同另约定：“付某违约的，应向王某返还双倍定金。王某违约的，付某有权不予退还定金，王某无权向付某索要已付定金。《定金合同》的抬头“甲方（出卖人）" 一栏填写为付某儿子名字，落款“甲方签字"一栏由付某本人签名，落款“代理人签字"一栏空白。
  王某按时向付某银行账户转账 10万元，付某出具《收款收据》确认收到上述定金。王某后又向付某银行账户转账30万元，付某出具《收条》载明：“今收到王某购房第二笔定金叁拾万元RMB,共计定金肆拾万元。"之后，王某、付某就合同约定的房屋转让价格发生争议。在王某与付某儿子的电话通话中，付某儿子明确表示不接受《定金合同》约定的房屋转让价格。在王某与付某的电话通话中，付某表示：“ 你要350行，我们就卖，你要不行就不卖“ ，王某表示如付某不卖，先将40 万元返还王某，付某同意，并于当日下午通过银行转账返还王某40万元。
  法院审理后认为：王某、付某间的关于系争房屋的《定金合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均符合法律规定，故为有效合同，双方均应全面履行。《定金合同》签订时，付某在落款“甲方签字"一栏签署本人姓名，并未代为签署“付某儿子名字"字样，而按照常理，所谓“代理人签字"应系代为签署他人姓名，付某在合同签订后实际收取了王某所支付的定金，根据上述情节，《定金合同》实际系付某以本人名义与王某所签。鉴于付某同意解除合同，并于2016年9月12日签收诉状副本，一审法院确认王某、付某双方签订的《定金合同》于该日解除。
  当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。付某在签订《定金合同》后，要求涨价，且明确表示不按照原约定价格出售系争房屋，未按时与王某签署正式房屋买卖合同，应视为违约。对此付某须按定金罚则及合同约定双倍返还王某定金。付某实际收取王某40万元，在出具的《收条》中对该款项确认为定金，鉴于付某于2016年 8月29日已返还王某定金40万元，故一审法院对王某要求付某给付40万元的诉讼请求予以支持。判决：一王某与付某间签订的关于上海市黄浦区某室房屋的《定金合同》于2016年9月1 2日予以解除；付某于判决生效之日起十日内支付王某剩余的双倍定金40万元。
  一审判决后，付某上诉至中级人民法院，称本案定金合同是针对系争房屋在2016 年9月5日签订房屋买卖合同达成的约定，付某是否有权按定金合同内容处分系争房屋是考虑合同是否有效的关键，由于房屋产权是案外人，付某无权处分房屋，故定金合同无效；2、王某是按照合同约定时点支付钱款的，付完人民币10万元似下币种均为人民币）后，8月11日应该是要付30万元房款，由于付某笔误才将30万元房款写成了定金，故王某支付的定金为10万元。
  二审法院认为：依法成立的合同对当事人均有拘束力，必须恪守。根据法律及买卖合同司法解释的相关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，法院应予支持。本案中，付某代其儿子出售系争房屋的委托手续虽不完备，但其与王某就买卖系争房屋签订的《定金合同》，系各方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。付某以其对系争房屋无权处分为由主张定金合同无效的上诉请求，缺乏法律依据，不予支持。
  鉴于王某与付某就解除定金合同达成一致意见，原审判令解除该合同，并以付某方在网签买卖合同前明确表示不同意按原约定价格出售房屋构成违约，要求付某按定金合同的约定承担双倍返还定金的违约责任，并无不当。故二审法院驳回上诉，维持原判！

大状说法：
作为王某的律师，大状认为本案实际上涉及到司法实践中常见的无权处分行为是否有效的相关司法解释。根据解释的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，法院应予支持。据此本案如何处理实际上也就比较清楚了。随着房价的不断上涨，部分卖家想尽办法要求涨价或解除合同，法院的上述判决很好地维护了买房人的合法权利。

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