房屋买卖纠纷中卖方逾期不履行解押义务的，买方权益如何救济？

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）


一、原告诉称
关贰、刘晓诉称：二原告系夫妻，关贰为购买朝阳区广渠小区101号房屋，经链家居间介绍，与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定总价款800万元，由于涉案房屋存在抵押，故2013年2月28日前被必须完成解押。原告依约向被告支付首付款后，该笔款项本应用作清偿房屋剩余贷款及办理解押，但是被告却恶意挪用，导致涉案房屋上既存在房贷又存在抵押，无法实现交易。后原告退让，双方签订补充协议，同意被告在2013年4月30日前将涉案房屋解押，且若逾期应当支付违约金。现因被告再次违约，故起诉，要求被告继续履行合同，将涉案房屋解押并过户至原告名下；要求被告根据补充协议约定支付违约金。


二、被告辩称
张华辩称：原被告双方签订的购房合同中的房屋价格与实际成交价相差100万元，此举系双方为了规避国家税收，存在损害国家利益的情形，应认定无效。


三、第三人叙述
链家公司述称：合同不存在无效情形。张华被告存在违约行为。
招行北京分行述称：1、如判决双方继续履行合同，应由原告代被告清偿涉案房屋贷款本息，办理涉案房屋结清贷款、解除抵押登记手续。2、如判决解除合同，我行要求被告结清全部贷款。


四、审理查明
经审理查明：原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定，自本合同签订之日起60日内，为原告办理过户，被告原因导致未按约定期限办理的，原告不退房的，被告应自其违约之日至完成该义务之日，按日向原告支付已付房款万分之五违约金。原被告签订的《补充协议》约定，原被告双方都负有按照约定期限办理涉案房屋过户手续的义务，任何一方未按照约定期限履行义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；原告承担过户营业税5.6%，被告承担其他税费；被告有义务按约定期限清偿招商银行北三环支行的贷款，每逾期一日，被告向原告支付房屋总价款的万分之五违约金，若因国家政策产生新税费则由被告承担。被告若未按约定期限一次性还清剩余贷款、办理完毕解除抵押登记手续，每逾期一日，应按日计算向原告支付房屋总价款万分之五的违约金。经查，被告为购买涉案房屋，向招行北京分行借款，并对涉案房屋设定抵押，抵押权人为招行北京分行。原告表示同意代其清偿债务消灭抵押权。



五、北京市朝阳区人民法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
（1）原告关贰、刘晓代被告向第三人招商银行清偿被告与第三人招商银行所签订的《个人贷款借款合同》项下借款本息，以消灭涉案房屋抵押权。
（2）完成本判决第一项后，被告协助原告办理涉案房屋过户手续。
（3）被告以涉案房屋总价款为基数，按日万分之三的标准，给付原告自被告违约之日起至原告取得上述房屋产权证之日止的违约金。
（4）驳回原告其他诉讼请求。


六、北京房地产律师点评
根据《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案中，原告与被告之间签订的购房合同及补充协议均系双方当事人的真实意愿，符合法律法规的规定，应当认定为合法有效的合同及协议，故被告主张该合同无效于法无据，无法得到法院的支持。被告未能根据购房合同及补充协议的约定履行其解押义务，其行为易造成事实的违约。二原告明确表示自愿代被告清偿债务，消灭抵押权的，法院应当支持。涉案房屋抵押登记解除后，具备了过户条件，被告有义务履行过户义务。根据原被告签订的购房合同及补充协议，被告应当对其违约行为承担约定的违约责任，支付相应违约金。
综上所述，法院的判决是正确的。