解答房屋买卖合同纠纷中如何认定卖方与第三人恶意串通

发布日期：2017-05-18 作者：房产律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
王强诉称：2002年，被告王琳单位分配房屋一套，位于华新小区301号。王琳、原告二人达成一致，原告同意支付涉案房屋的部分购房款，王琳同意原告、龚蛋、王忠三人享有涉案房屋居住、使用、处分权，但是三人将涉案房屋卖出或出租得来的钱款应当由原告方与王琳方平均分配，二人就前述约定事项签订了协议。原告一家依照前述协议，履行义务并行使居住权。直至2014年、2015年间，被告王琳突然反悔，想要毁约，不断向法院提起诉讼，要求原告搬出涉案房屋、解除前述协议，在被告王琳提起的诉讼都被法院驳回的情况下，其擅自将涉案房屋出卖给吴光，并过户。随后，被告吴光多次以非法手段擅闯民宅，给原告一家的生活带来严重影响。被告王琳擅自毁约，二位被告恶意串通，低价买卖涉案房屋，侵犯原告合法权益。故诉至法院，请确认二被告就买卖涉案房屋签订的《房屋买卖合同》无效，要求吴光返还涉案房屋交付原告。

二、被告辩称
王琳辩称：1、我是涉案房屋的所有权人，我的出卖行为属于有权处分，行使的是对世权，买卖行为合法有效，他人无权干涉。2、之前起诉被驳回不能说明本案的争议问题，请驳回原告的诉讼请求。
吴光辩称：1、我在完成购买涉案房屋、完成过户手续时并不知道涉案房屋存在权属纠纷，我是善意第三人。2、原告说我与王琳串通，请拿出证据，空口白牙就想给我泼脏水，我不同意。3、我是购买涉案房屋的整个过程都是中介公司在进行主要操作，我与卖方也是通过中介公司才接触到的。4、我充分行使了自己的注意义务，我在购房之前看过涉案房屋，见到卖主本人及房本原件，审查了涉案房屋的登记情况，房管局登记中涉案房屋不存在任何权利负担，看房时房屋的居住人也并未提出异议，我有充分的理由相信涉案房屋具备完善的出卖条件。5、根据合同的相对性，原告无权向我主张任何权益。6、请法院予以驳回。

三、审理查明
经审理查明：1、被告吴光向本院提交了支付涉案房屋房款的银行明细，该明细显示吴光支付涉案房屋的定金、土地出让金、税费等费用。2、被告王琳表示，因吴光同意一次性支付房款，而自己经济拮据急需这笔钱，故房屋交易价格较市场偏低。3、被告王琳表示房屋交易前已将涉案房屋的纠纷告知中介公司，而被告吴光表示中介公司从未透漏该情况。

四、北京市朝阳区人民法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
驳回原告原告的全部诉讼请求。

五、律师靳双权点评
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案中，原告主张两位被告之间的房屋买卖行为存在恶意串通，侵犯了原告的权益，根据证据归责原则，原告应当就其主张向法院提供证据证明，由于其未能向法院提供相关证明，故其应当承担举证不能的不利后果。被告王琳确实在其买卖涉案房屋的行为中存在恶意的情形，其在明知就涉案房屋的权利与原告存在协议的情况下，仍然隐瞒原告擅自出卖涉案房屋，明显系恶意行为。而本案另一被告吴光作为第三人，其完全履行了作为买受人的注意义务，在其审查涉案房屋、房本、房管局登记的权属信息等内容，确认涉案房屋具备出卖条件后，基于对物权登记、中介公司、卖主的信赖而与被告王琳达成购房协议，吴光的整个购房行为不存在过错，并且根据原告能够提供的及本院查明的现有证据来看，没有任何能够证明被告吴光在购买涉案房屋时知道或应当知晓涉案房屋纠纷的证据，所以，法院有理由相信吴光系善意购房人。至于原告与被告王琳之间就涉案房屋权益签订的协议，系对人权，具有合同的相对性。综前所述，本案中原告的诉讼请求不能得到法院的支持。
综上所述，法院的判决是正确的。

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