房屋买卖未签订合同 买卖关系确认合法有效

一、案情描述
2002年3、4月份之间，本案被告刘某某经案外人张某某介绍找到本案委托人原告刘某某，被告称因工作收入不稳定，不能及时按期支付讼争房屋的银行按揭款等费用，希望原告能够买下讼争房屋。双方口头约定了交易条件，原告即按约定向被告支付40000元首期房款，并及时付清被告因讼争房屋拖欠开发商或物业公司的各项费用、银行按揭款及产生的滞纳金。被告收到首付款后搬离房屋并将房屋交给原告居住使用，同时向原告移交了讼争房屋钥匙以及包括房屋抵押贷款合同在内的全部购房资料，由原告继续使用被告的银行存折按期支付按揭款，待原告将按揭款清偿完毕后双方再办理房屋过户手续。原告实际占用使用讼争房屋后，除将被告拖欠的上述费用付清后，并按期支付银行按揭贷款，2013年4月，被告在原告毫不知情的情况下，擅自提前清还了讼争房屋的剩余按揭款，并于2013年10月捏造原被告双方存在租赁关系的虚假事实，委托律师向原告发出律师函，要求终止租赁关系，向其归还房屋，双方因讼争房屋发生争议。

二、办案过程
本律师接受被告当事人的委托后，听取了当事人对争议发生前后的情况介绍，因为双方未签书面买卖合同，加上时间跨度十几年，原告为讼争房屋支付的房款、税费等费用无法完全统计，须先通过诉讼确认双方之间的房屋买卖关系合法有效，第二个关键点是利用双方是2002年发生的交易行为，要求确认原告对讼争房屋有所有权并要求被告配合过户，尽管考虑到可能遇到不可回避的限购问题，但实际操作过程中还是遇到了波折，法院认为根据目前的限购政策，即使是十几年前的交易行为，没有购房资格，法院就不能支持原告拥有讼争房屋所有权及要求过户的诉讼主张，经与原告协商，变更诉讼请求，只要求确认买卖双方的房屋买卖合同合法有效。开庭过程中，争议焦点也是没有购房资格是否影响合同的法律效力。

三、裁判结果
一审开庭过程中，原被告双方针对口头协议的效力、证据质证及购房资格是否影响合同的成立和生效等问题进行辩论，经过开庭审理，法院判决认定双方虽然是口头达成的交易行为，但因被告主动将房屋交付原告，且原告由实际支付房款、税费等行为，判定买卖合同合法有效；被告不服一审判决，向二审法院提起上诉，上诉过程中，双方达成庭外和解。在二审法院的主持下，都同意按调解书由法院制作调解协议书，赋予法律强制力，双方因讼争房屋的争议画上圆满的句号。

四、律师分析
关于讼争房屋，原被告先后进行四次诉讼，最终双方以调解结案，握手言和。之所以出现这么大的争议，与当事人的法律意识有很大关系，首先，房屋买卖行为这么大的事项没有采取书面形式，为双方后来的争议发生埋下伏笔，其次，双方未就讼争房屋及时办理交易过户手续，随后一连串的房产限购也使得过户从客观上成了障碍；再次，因为交易形式不够严谨，也为后面双方的诚信行为接受现实无情的考验；最后，政策的刚性要求使得原本可以案结事了的进程陡增变数。不管怎样，纠纷圆满解决，双方都很满意，也算为过往的曲折稍感欣慰。