限价商品房能否继承的思路及价值衡量

　本案审理种，一种意见认为：把北京市住建委《关于加强廉租住房、经济适用住房和限价商品住房审核配租配售管理等问题的通知》（以下简称“《通知》”）作为直接裁判的依据，该通知明确规定购房人签订购房合同后，办理房屋产权登记前死亡的，购房家庭中没有其他共同申请成员的，房屋销售单位应终止购房合同，并按照有关法律规定和合同约定结清相关款项；购房家庭中有其他共同申请成员的，由当事人与房屋销售单位按照法律规定和合同约定自行处理。判决合同不再履行，直接驳回原告的诉讼请求。但该思路存在两个问题：第一，该通知是北京市建委作出，效力等级低于规章，不属于民事裁判文书直接引用的对象[②]。第二，本案的合同签订时间是2008年，张少卿去世于2009年，而北京市住建委的文件颁布在2010年，用后出台的文件规范在前发生的行为在法律适用上也并不合适。因此本案不能以《通知》作为裁判的依据。而只能通过合同法和继承法的思路对案件进行分析。

　　从原告的立场上，其获得房屋的逻辑在于，原告是继承人，有权根据继承法规定继承原告父亲的一切合法财产。由于原告父亲生前签订了房屋买卖合同，因此原告能够继承该合同项下的一切权利，由于故原告有权要求被告继续履行合同。这种逻辑在一般情形下是正确的，如本案涉及的房屋是普通商品房，毫无疑问，原告有权要求被告继续交付房屋。但本案的特殊之处在于本案的诉争标的物是限价商品房，虽然具有商品房的基于该房屋的特定属性，但其财产权益是受限制的，购买该套房屋在合同履行的过程中，始终需要具有保障房的资格，否则就丧失要求开发商继续履行合同的权利。

　　法院在审理本案时需要衡量两种价值，一种是个人利益，本案中张少卿于08年交了购房款项，近几年随着房屋价格的大幅增值，如果法院不允许继承人获得房屋，买卖合同按照终止处理，买方按照当年的购房价实际上是无法获得类似房屋的，不仅付出了资金的成本，也丧失了大量的购房机会成本。法院驳回其诉讼请求，就会造成其财产权益的损失。另一种是公共利益，保障房的创设目的是为了实现居者有其所的伟大理想，是为了解决中低收入家庭的住房困难，并不是为了增加买受人的财富，如果具备资格的买受人在交房前死亡，开发商向不具备资格的买受人交付房屋与保障房的创设目的不符，同时向不具备资格的人分配保障房也有违公共利益，因此从价值衡量上，虽然有违继承人的意愿，但法院应当更倾向于让具备保障房资格的人能够获得保障房，而非使保障房的继承人获得超额财富。