动迁房买卖的注意事项----张峥嵘律师

发布日期：2017-04-14 作者：张峥嵘律师

记得第一次帮客户做动迁房买卖的合同还是2006年，虽然是朋友之间的买卖，但这位很有法律意识的客户还是愿意支付律师费，请我帮他制定合同并见证。10年来在办理动迁房买卖纠纷案件中，见识了卖方违约的各种情况，也看过了各种中介制定的合同版本。这些诉讼经验反过来帮助我指导客户在购房初期注意各类事项，以免将来诉讼中再遭受不利的后果。
首先要澄清的是，动迁房买卖的合同合法有效，受法律保护，如果将来房屋可以过户时，房屋本身上不存在抵押、查封等过户障碍，买方依照买卖合同取得房屋产权的可能性极大。这里的抵押、查封一般在购房时并不存在，在购房后因为卖方的债务问题而产生。这种情况无法完全避免，因此买卖能否顺利进行，往往取决于卖方的信誉、买卖合同的完善程度。
下面谈几点主要的动迁房买卖注意事项。
首先，动迁房买卖第一步，看是否有产权证。
有产权证的，产权人及其配偶与买方签署合同即可。注意配偶名字即使不在产证上，也需要征得其同意，他（她）需要在买卖合同上签字。这是为了防止将来配偶以不同意出售共有房产为由，拒绝履行合同。
如果没有产权证，那么转而查看拆迁协议，原则上协议上的安置人口都需要前来签署合同。除非该户已经有分家析产调解书、判决书或公证书等可以核实的权属凭证，才可以根据上述权属凭证确认签署合同的卖方。
这类纠纷在动迁房买卖中十分普遍。特别是宅基地拆迁取得的安置房屋，拆迁协议上往往只有户主一人签字，售房时也是户主一人前来，但在登记产权证时，将整户家庭成员都登记为产权人，并以其他产权人未签署买卖合同为借口，拒绝履行合同。比如张峥嵘律师代理的（2011）沪二中民二（民）终字第1702号案件，户主和儿子出面卖房，之后却将产证登记到了一家七口名下，违约意图十分明显。该案一审以共有人未同意售房为由判决合同无效，二审张律师代理后，抓住了其他有利事实得已改判。但买方为此无辜承担了更多的费用和精神压力。又比如（2015）沪一中民二（民）终字第2844号案件，起诉时产权还登记在户主名下，得知买方起诉后，户主的妻儿向法院起诉，与户主达成所谓的调解协议，并取得了法院的调解书，确定该房产是家庭四人共有的。当然该案最终经过张律师的种种努力，买方要求过户的诉请仍然得到了支持。
其次，房屋的实际占有是非常重要的环节。
在房东一房两卖、一房多卖的情况下，实际占有房屋的买方往往能获得履行合同的优先权。其他买方如果在明知房屋已经有人居住的情况下，仍购买此房屋，属于恶意，不会被法律保护。
很多买方在买房时，顾虑的是卖方将来不同意过户怎么办，根本没有意识到在交房阶段，卖方就开始反悔。没有考虑到这一点，合同里也就对此没有约定或者约定不利。这造成了两个困局，一方面，交付房屋的强制执行难度较大，增加成本。另一方面，没有合同依据，违约金难以弥补损失或起到惩戒作用。
所以我们强烈建议等卖方实际取得房屋后，再签署买卖合同，付款同时尽快占有房屋。实在做不到的，也要在合同里对这方面的各种可能性做出明确的约定，制定最利于保护买方的违约条款。
最后，买卖合同才是对买方的最大保障，而不是借款合同。
很多买方包括中介都有误解，以为此类买卖合同不合法，不能保障买方利益，所以转而签署借款合同，以为至少对付出的本金有保障。但在我们代理的所有这类房屋买卖案件中，并不可能依据借款合同主张权利。借款合同中买方的权利是收回借款本金和利息，但房屋是不可能归买方所有的。而买卖合同中，买方可以要求取得产权，即使不能过户的，除可以退还房款外，还可以主张房屋差价等各类损失，一般来说，房屋差价比法律支持的借款最高24%的年利率高多了。张律师代理的（2014）浦民一（民）初字第23715号号案件，买卖双方既签署了买卖合同，又签署了借款抵押合同。这反而让卖方在庭上找到了理由，说双方是借款关系，房屋买卖合同是为了保证归还借款而签订的，房屋给买方居住是为了抵扣借款利息，完全颠倒了黑白，给案件增加了难度。当然最终法院审查了案件事实，还是认定双方为买卖关系，没有采纳借款关系的说法。又比如（2016）沪01民终7832案件，客户根本就没有签署买卖合同，只签署了借款合同，这个案件在立案时就遇到了障碍，好在后来取得了与卖方的谈话录音，并找到了当时的中间人作证，才顺利立案并取得胜诉判决，可见借款合同对买方是毫无保障的，没有必要多此一举签署借款合同。
总之，要提醒买方的是，不管是制定动迁房买卖合同，还是打动迁房官司，都要建立在履行合同、取得房屋产权的目的之上，解除合同、拿回房款和违约金是下下之选。

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