商品房销售合同纠纷

发布日期：2017-04-14 作者：李书华律师

2012年3月21日，原告(上诉人)某女士及其女儿与被告(被上诉人)四川xx实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的商品房x栋3-8-x号，该房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一(户型图)，房屋总价款381089元。签约后，原告依约支付了房款。被告在交付房屋时，原告发现房屋与户型图的位置不一致(被告交付的房屋在图示应该交付的房屋的门对门)。原告于是找到荣律师代理诉讼。荣律师代理拟定起诉状，原告诉称被告将原告选定的房屋交付给另一业主，一房二卖，请求返还房款381089元、返还代收契税16127元、赔偿损失140544元。原告预交案件受理费9180元。依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条(以下简称解释第八条)：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”被告答辩称，原告诉称与事实不符，不存在一房二卖的情形。
一审法院认为，被告交付给原告的x栋3-8-x号房与门对面的房屋的建筑面积、单价、房屋总价不同，被告交付x栋3-8-x号房符合合同约定，且原告的证据不能达到证明目的，故驳回原告的诉讼请求。
【简要分析】原告不服一审判决，自行提起上诉。但又没底，辗转找到王律师。王律师指出，解释第八条有一个重要的适用前提“合同目的不能实现”，你购买的目的是为了居住、使用房屋，而被告交付的房屋满足了你的目的，故不能依据解释第八条。换个角度，被告如果为了违反与你签订的合同而将门牌号倒个次序，则其与其他购房人的所有的房屋的门牌号都不对，则其房屋都交付错了，这明显不可能。故被告是弄错了户型图的方位，恰巧又不是你要求的朝向的房屋。故你要变更诉讼请求，改为追究被告的违约责任。在二审中，法官也持此观点。
由于原告的丈夫也是学法律的，经王律师的释法后，原告同意改诉讼方案。但问题又来了，二审期间是不能变更诉讼请求的，或是另案起诉，但诉讼费就白交了!怎么办?王律师提出放弃原告原先的诉讼方案，重写上诉状，争取法院的调解或和解。原告同意了王律师的方案。
【简要二审过程及结果】王律师提取了该商品房(6号楼)的总平面图以印证被告交付的房屋确实与户型图不符，构成违约。二审开庭时，王律师代理放弃了原告原来的上诉理由，将全新的上诉理由抛出(1.上诉人选择的是现在交付给雷某某、李某的那间房屋。总平面图的印证。2.上诉人在签订合同时看到合同中的位置图方位与自己选的房屋一致。从制图工艺的三视图理解及不利于合同制作人的解释角度论证。3.结合被上诉人提供给上诉人的宣传资料和效果图及6号楼平面图(能看出左右之分)来理解房屋方位，正是上楼梯倒左手的那一间，即交付给雷某某、李某的那间房屋。雷某某、李某的购房时间晚于上诉人的购房时间。据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，其宣传资料和效果图作为理解房屋方位的辅助方法，可以视为合同内容。4.房号不能决定户型。综上，如何理解上诉人选择的房屋是关键，据通常理解和不利于提供格式合同一方的解释，被上诉人已将上诉人选择的房屋交付给雷某某、李某，已构成违约)被告大吃一惊，要求顺延答辩期。王律师代理抗辩，没有变更诉讼请求，只是陈述了新理由，故没必要顺延。法官在经短暂商量后，决定先走一走程序。被告于是辩称，原告是因房价下跌致心里不平衡而要求退房，整个6号楼的单元户型图都是一样的，不能单凭户型图。王律师代理抗辩，现在主张的是违约责任，不是要求退房。经过一番辩论，法官倾向于原告一方的观点，并主持调解。在调解过程中，法官同意撤诉(这样可以减半征收案件受理费)，王律师也主动免收部分律师费。这样，原告(上诉人)与被告(被上诉人)达成和解协议，被告补偿原告x万元及其它(应被告请求对协议详细内容保密，故不便披露。但结果是原告维权成功)。
【律师提示】老百姓在遇到合法权益受到侵害时，要理智地在合法的范围内主张权利，切记不可提出过高的要求。因为要求的越多，预交的钱就越多(依法缓减免的除外)!像本案中，原告如果坚持原来的请求、方案，则面临败诉的风险(一审就输了)，则前后支出的2万多元都要“打水漂”。事后，原告给二审承办律师王宽强律师赠送了锦旗。

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