恋爱男女房屋产权纠纷之维权操作范例

发布日期：2009-03-13 作者：吴新平律师

    附注：原告孔先生因与被告刘女士之间房屋产权纠纷，诉至法院。其代理律师在刚开始的代理诉讼过程中，策划出现偏差，导致维权受阻。经朋友介绍联系，本人概括作如下意见，后原告以此意见变更操作思路取得满意效果。
    所谓麻雀虽小，五脏俱全。本案虽然标的额不大，但其中反映的某些问题还是具有相当普遍性：包括纠纷得以产生的原因和解决纠纷中应注意的技巧都具有借鉴意义。

   一、本案基本事实
    原告与被告原系恋爱关系，为筹备结婚，原告于2000年11月15日购买武汉市洪山区街道口南路6号竹苑小区西三号楼1单元201房（西A3103）商品房一套。在此过程中，原告为筹得购房款，以被告的名义取得15年住房公积金贷款。购房合同上登记为被告名字，但购房所有相关资料由原告持有，并由原告一直使用该房屋至今。后原被告双方感情破裂，于2001年10月7日签定＜租房协议书＞，对房屋还贷、使用及产权归属事项进行了约定。至2005年11月24日，原告依约履行协议，但被告拒绝协助办理产权过户手续。由此生讼。（湖北武汉律师吴新平）

     二、本案所经过的诉讼程序
    1、原告于2006年3月21日向洪山区法院提起诉讼，后撤诉；
    2、原告于2006年7月14日再次向法院提起诉讼，第一次开庭采用简易程序进行审理；
    3、本案现已转为普通程序，法院将择日进行审理。（湖北武汉律师吴新平）

     三、原代理意见的小结
     1、涉案房屋系原告单独购买；2、被告公积金贷款仅为实现借款给原告； 3、租房协议只是为担保原告偿还对被告的6.5万元之借款； 4、原告已单独支付全部房屋价款； 5、涉案房案应归属于原告。（湖北武汉律师吴新平）

      四、对本案现有材料的分析
     由于原告起初所提供的有些证据的来源及内容不清楚，且被告所提交的证据及答辩意见在材料中没有得到反映。因此本人仅作初步分析。
     （一）就目前所掌握的材料，内容较完整的是两份起诉状和一份租房协议书，重点对租房协议进行判断：
     1、协议约定：“二、甲方（原告）出资壹拾万元整人民币，乙方（被告）以公积金贷款伍万伍仟元整人民币”（虽然条文不完整，但大体可理解为双方共同出资购买房屋）。依照法律规定，甲乙双方对该物享有按份共有的权利。
     2、另外一个不利于原告的细节是原告在第二次起诉时，在诉状的事实和理由部分表述有“原告考虑到购房是为结婚，结婚后该房是双方共有财产”。如此，原被告双方在购房时即有对房屋进行共同所有之期待。
     3、协议约定：“三、现乙方将此房以租赁方式租给甲方，租金合计：六年偿清乙方贷款本息。偿还完毕后，乙方无偿将此房屋过户给甲方；若甲方无力偿还贷款，则由乙方偿还并收回此房屋，并一次性付清甲方壹拾万元整人民币”。在此关系中，乙方为出租人，甲方仅为承租人。则对租赁标的房屋而言，乙方享有权利在先。
    4、结合协议二、三两条，可得出一个解释，甲乙双方对共有财产的分割达成协议。协议以甲方的还贷作为条件：条件成就，房屋归属于甲方；条件不成就，则房屋归属于乙方，并由乙方给甲方一定的补偿。
     5、换言之，甲乙双方分别以支付10万和6.5万元的条件来获得争议房屋的单独产权。只是，在确定过程中，主动权在甲方。
     6、按照此条款，在原告（甲方）依约还清借款后，被告（乙方）应配合原告办理相关的房屋产权过户登记手续。根据现有材料，原告已履行合同，被告行为则构成违约。
     （二）原告方在起诉状、证据目录以及代理词中反复强调的，其单独购买涉案房屋之理由，碍于目前掌握的材料所限，尚不能充分予以确定。（湖北武汉律师吴新平）

    五、原告方可采取的策略
    1、通过继续查阅案卷、收集证据等方式，证明被告之公积金贷款只是单方面借款给原告，其对房屋不享有任何权利；
     2、努力运用诉讼技巧，在其他证据配合下，争取对租房合同作出更多的对原告有利的解释，以最终维护原告之合法权益。
     3、由于在已经进行的诉讼活动中，原告方在对案件材料的把握上出现偏差，导致诉讼的被动拖延。现必须调整思路，以上述意见为基础重新构建代理框架，展开维权。（湖北武汉律师吴新平）

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