非本村人进村购房，其购房协议是否有效?

    2007年1月23日，原、被告经充分协商签订了一份《房子转让协议书》，双方在协议中约定，原告将其所有的位于湖北省孝感市书院街光明村2队的四间二层房屋（其房屋土地性质为集体）的一半（即二间二层）卖给被告（村外人），价格为5万元，一次性付款，付款后办理房产过户手续。协议签订后，原告认为该房屋的土地性质为集体，不能对外出售，故诉至本院，请求依法确认原、被告签订的转让协议无效并相互返还因该协议取得的财物。

    【分岐】

    本案在审理过程中，就原、被告之间签订的购房屋协议是否有效，存在两种意见：

    一种意见认为：虽然原、被告签订的两份房屋转让协议是双方当事人真实意思表示，但该房屋的土地性质为集体，受让的主体必须为同一经济体成员，由于被告并非孝感市孝南区书院街光明村的村民，无权受让该房屋，其转让行为违反了国家禁止性法律规定，故双方签订的两份房屋转让协议应当属于无效的协议。

    另一种意见认为：原告合法处分自己的财产，应当受到法律的保护，且原、被告签订的协议并未违反国家强制性规定，原告已收取房屋价款5万元，被告也实际在房屋中居住，已取得了该房屋的所有权，该协议已经实际履行，故该协议应合法有效。

    【评议】

    笔者同意第一种意见。其理由是：合同是否有效是以合同是否符合《合同法》第五十二条第五项的规定为条件，即违反法律、行政法规的强制性规定。本案中房屋买卖协议的签订是双方真实意思表示，但是原告出售的房屋是建在孝感市孝南区书院街光明村，属于集体所有的土地，而被告并非该村村民，原告出售该房屋也未经过村委会同意。而我国《土地管理法》明确规定：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。而农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此，在农村宅基地上所建房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，故原、被告双方签订的协议属于无效协议。

    【相关法律条文】

    1、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条　农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

    2、1999年，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中对此作了更明确的规定。该通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

    3、《中华人民共和国合同法》第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：

　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　（三）以合法形式掩盖非法目的；

　　（四）损害社会公共利益；

　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

    4、《中华人民共和国合同法》第五十八条　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（湖北省孝感市孝南区人民法院：刘光辉）