解析借名买房案件

发布日期：2017-03-01 作者：房产律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　庄云燕与顾本勤是亲属关系。2000年1月12日，顾本勤与A公司签订《经济适用住房预售合同》，约定由顾本勤购买涉诉房屋，房屋建筑面积102平方米，总价款合计402900元。
　　上述预售合同签订当日，庄云燕代顾本勤向A公司支付了购房定金10000元、首付款52755元、印花税202元。2000年2月13日，庄云燕交纳了房屋代理费1280元、代收抵押登记费200元。2000年2月14日，庄云燕花费6251元购买了受益人为工商银行的涉诉房屋保险。此后，涉诉房屋由庄云燕居住使用至今。
　　2007年12月19日，涉诉房屋产权证下发，所有权人登记为顾本勤，房屋性质为经济适用住房。
　　截至2013年11月，庄云燕共偿还了贷款本金181485.76元、利息163143.71元。
　　后由于房价上涨，顾本勤意图私自转让房屋，庄云燕于2013年提起诉讼，要求顾本勤将房屋过户至庄云燕名下。法院作出生效判决，驳回了庄云燕的诉讼请求，但认定了庄云燕与顾本勤之间存在借名买房合同关系，只是因违反政策、侵害公共利益而属无效，且双方可以另行主张合同无效后的权利。
　　庄云燕认为顾本勤不顾亲情为获得房屋增值利益恶意否认双方约定，导致借名买房合同关系被认定为无效，其行为侵害了庄云燕的合法权益。故诉至法院，要求顾本勤：1.返还购房款83773.5元（含印花税202元）、房屋贷款379500元、公共维修基金12178.82元、契税6054元、保险费6251元、律师费1480元（房屋代理费1280元、代收抵押登记费200元）、测绘代办费570元（权证费10元、代理费500元、测绘费60元）；2.赔偿房屋升值损失2634626.5元。
　　二、法院审理
　　顾本勤答辩称：首先，关于顾本勤因房价上涨，意图出售房屋的说法，庄云燕未提供任何证据，其为虚假陈述。其次，顾本勤与庄云燕之间从未有过借名买房的约定，其为涉诉房屋支付的首付款、税费及相应贷款均系主动、自愿的资助，是对顾本勤的赠与。即便并非赠与，庄云燕自2001年就在该房屋中居住，其为房屋所支付的各类款项也应作为其居住在顾本勤房屋内而应支付的费用，故顾本勤不同意返还。关于增值的问题，因涉诉房屋是顾本勤的唯一住房，顾本勤从未有过出售的意向，而在房屋未出售的情况下，也谈不上增值价值。即便存在增值，因顾本勤系涉诉房屋的所有权人，对房屋享有收益的权利，因此全部的增值价值均应归顾本勤所有。现庄云燕按照评估价格主张增值损失没有依据，因为根据法律规定，经济适用房增值部分的70%是归国家所有的，这部分不应作为增值价值进行分割。综上，顾本勤不同意庄云燕的全部诉讼请求。
　　顾本勤表示自2013年12月起的房屋贷款均为其本人偿还，并提供了《个人借款合同变更协议》、个人客户挂失业务申请书以及存折复印件。庄云燕认可其自2014年1月起未再偿还过涉诉房屋贷款，但表示系因顾本勤恶意变更此前的还贷账户所致。庄云燕称其在2013年12月仍向顾本勤名下的原还贷账户中转入了当月还贷所需的款项，但庄云燕未能就此举证。
　　在审理过程中，经庄云燕申请，法院依法委托评估公司对涉诉房屋的市场现价值进行评估。评估结果为：房产总价共计3097900元。庄云燕支付了鉴定费25100元。
　　三、法院判决
　　法院审理后判决：
　　1、顾本勤于判决生效之日起十五日内返还庄云燕购房款八万三千五七十一元五角、印花税二百零二元、房屋代理费一千二百八十元、代收抵押登记费二百元、房屋保险费六千二百五十一元、契税六千零五十四元、权证费十元、代理费五百元、测绘费六十元、贷款本息三十四万四千六百二十九元四角七分。
　　2、顾本勤于判决生效之日起十五日内赔偿庄云燕房屋增值损失一百七十七万一千八百二十九元三角五分。
　　3、驳回庄云燕的其他诉讼请求。
　　四、律师点评
　律师认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
　　根据生效判决的认定，庄云燕与顾本勤间确实存在借名购买涉诉房屋的合同关系，但该合同属于无效。因此，本案系处理合同无效后的财产返还与损失承担的问题。
　　根据已经查明的事实，庄云燕为购买涉诉房屋累计支出了购房款83571.5元、印花税202元、房屋代理费1280元、代收抵押登记费200元、房屋保险6251元、契税6054元、权证费10元、代理费500元、测绘费60元以及贷款本息共344629.47元。上述款项均为购买涉诉房屋所必须支付的费用，顾本勤应当返还。
　　关于庄云燕所称的支付了涉诉房屋公共维修基金并偿还了2013年12月贷款本息一事，因庄云燕未能提供证据，法院不予支持。
　　关于庄云燕所主张的房屋增值损失。评估公司已经按照经济使用住房的性质就涉诉房屋的现市场价值做出了评估结果，法院对此予以采信。就具体的增值金额，法院以房屋现价值为基数，扣除庄云燕的已付房款和已经偿还的贷款本息，再扣除该房屋的剩余贷款本金后，确定为2531184.79元。因庄云燕和顾本勤对于借名买房合同的无效均负有过错，故对于上述增值部分的分配，法院将根据双方过错程度，并从利益平衡及公平角度考虑，依法酌情确定。关于鉴定费，法院依法酌情确定为双方各负担二分之一。

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