一房二卖后的违约责任赔偿

发布日期：2017-01-12 作者：房产律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　2006年3月6日，郭姿妍以250万的价格购买了一套预售房，并支付了全款。2011年12月19日，庄云燕与A公司签订购房意向书，约定：庄云燕购买一套房屋，房屋总价款为900万元。当日，庄云燕向A公司交纳购房意向金5万元。
　　2011年12月25日，经A公司居间，郭姿妍与庄云燕签订了《存量房屋买卖合同》，其中约定：庄云燕以900万元的价格购买郭姿妍的一套房屋；郭姿妍将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，庄云燕有权退房，并按庄云燕累计已付房价款的一倍支付违约金。
　　同日，郭姿妍、庄云燕、B公司签订补充协议，约定：办理完抵押担保手续后的3日内庄云燕支付郭姿妍房款600万元，标的房屋所有权证办理完毕后，剩余房款300万元整庄云燕以资金监管的方式支付给郭姿妍。
　　2012年2月19日，郭姿妍向庄云燕发出告知函，称因郭姿妍现在只能提供正式购房发票，不能按照补充协议约定提供房屋商品房预售合同，且庄云燕未向郭姿妍支付购房定金，导致房屋买卖合同无法生效；为不影响庄云燕再次购房，请庄云燕于2012年2月23日前与郭姿妍办理合同无效的相关手续，如到期后不与郭姿妍联系，双方所签全部合同资料自行无效。
　　2012年4月25日，郭姿妍将涉诉房屋以880万元的价格出售给刘坤峰。
　　2012年7月6日，庄云燕将郭姿妍诉至法院，要求继续履行合同，后庄云燕撤诉。2013年1月，庄云燕将郭姿妍诉至本院，要求继续履行双方签订的房屋买卖合同等，郭姿妍提出反诉，要求解除其与庄云燕签订的房屋买卖合同及庄云燕支付违约金120万元。刘坤峰作为第三人参加诉讼。法院作出判决，后郭姿妍与刘坤峰上诉。法院的二审民事判决书认定，郭姿妍与庄云燕、刘坤峰分别签订的房屋买卖合同均有效，确认优先履行郭姿妍与刘坤峰之间达成的房屋买卖合同，不支持庄云燕主张的要求继续履行合同的相关诉请，庄云燕因郭姿妍一房二卖造成的损失，可依法另行追偿。同时该判决认定，因依约庄云燕支付购房款的条件尚未成就，不支持郭姿妍以庄云燕未支付房款为由要求解除双方合同的请求。现郭姿妍已将房屋过户至刘坤峰名下。
　　庄云燕认为，由于郭姿妍一房二卖的行为，给其造成巨大损失，故诉至法院，请求判令郭姿妍赔偿庄云燕损失400万元。诉讼费、保全费由郭姿妍负担。
　　二、法院判决
　　郭姿妍辩称，其在合同履行中不存在过错，已尽到合理告知义务。虽上述终审民事判决书中，未确认郭姿妍与庄云燕之间的合同已经解除，但也未确定郭姿妍存在一房二卖的过错和违约行为。
审理中，双方均同意解除该合同。法院向咨询公司询价，结果为涉诉房屋2012年7月的价格为每平米4万元，2013年10月底的价格约为每平方米6.8万元，2014年3月下旬的价格约为每平米7万-7.1万元。
　　法院审理后作出判决：被告郭姿妍于本判决生效后七日内赔偿原告庄云燕人民币800000元。
　　三、律师点评
　　著名房产律师靳双权认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。郭姿妍与庄云燕签订房屋买卖合同后，又将房屋出售给了刘坤峰，导致郭姿妍与庄云燕的房屋买卖合同无法继续履行，构成违约，现庄云燕与郭姿妍均同意解除合同，法院对此不存在异议。庄云燕因郭姿妍一房二卖造成的损失，郭姿妍应当赔偿。赔偿数额本院结合房屋价格增长情况、庄云燕的履约情况、郭姿妍与刘坤峰合同约定的房价情况酌情确定。

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