划拨用地上的房产转让合同是否有效

发布日期：2017-01-08 作者：吴婉君律师

土地的划拨性质并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，合同当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续当事人据此主张合同无效应不予支持。

真实判例（湖北省高院）

湖北省高级人民法院
民事裁定书
（2015）鄂民申字第00630号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：龙文翠。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：谢书生。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：冉志成，系龙文翠的丈夫。
再审申请人龙文翠因与被申请人谢书生、冉志成确认合同无效纠纷一案，不服湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（2014）鄂恩施中民终字第00379号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
龙文翠申请再审称：谢书生与冉志成签订的《房屋买卖合同书》，未经得房产共有人龙文翠的书面同意，且该合同签订时未取得土地使用权属证书，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“共有房地产，未经其他共有人书面同意不得转让”、“未依法登记领取权属证书不得转让”的强制性规定；同时涉案房屋占用的土地使用权的取得方式为国有划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条第一项的规定，转让房地产时应报有批准权的人民政府批准，否则不能转让。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理涉及国有划拨土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，应认定为无效合同。龙文翠依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。
谢书生提交意见称：龙文翠的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
本院认为：冉志成与谢书生经中间人刘树权、汪仁福介绍，于2002年9月23日在冉志成家中签订了《房屋买卖合同书》。谢书生于签订合同当日向冉志成付清了购房款，冉志成亦将房屋所有人登记为冉志成的房屋所有权证、个人建设用地许可证、建设工程规划许可证等合法证件交给了谢书生，随后，谢书生搬进该房屋居住至今。龙文翠作为冉志成的妻子称其在房屋出售十余年后才知晓房屋被卖的事实，不符合常理，因此应认定龙文翠知道房屋买卖的事实，但未提出异议；同时，诉争房屋产权证上登记的所有人为冉志成，谢书生亦支付合理对价，应为善意买受人。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，龙文翠以冉志成无权处分其财产为由主张合同无效，不予支持。龙文翠关于涉案合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十一条强制性规定，应为无效的理由，因该规定属管理性规范，并非效力性规范，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效的情形”。龙文翠关于涉案合同违反《最高人民法院关于审理涉及国有划拨土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》强制性规定，应为无效的理由，因该解释仅涉及国有划拨土地使用权的转让，并非是房屋所有权的转让，故不适用于本案。
综上，龙文翠的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回龙文翠的再审申请。
审　判　长　　周冬丽
代理审判员　　丘　平
代理审判员　　陈艳萍

二〇一五年四月十四日
书　记　员　　杨　艳

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