解读二手房交易风险

发布日期：2016-12-20 作者：房产律师

为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）
一、基本案情
1、原告诉称
原、被告三方签订《居间合同》后，原告与被告郑景分别签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》。合同约定被告郑景将其位于北京市海淀区的某房屋出售给原告。双方签订合同前，原告审查了交易房屋的所有权人为郑景，并且二被告均称夏天为被告郑景的合法妻子，并且夏天本人以郑景配偶身份出具了《同意出售证明》。原告基于此分别与二被告签署了上述三份合同。原告按约支付了房屋价款、中介费、保障服务费。但之后，其发现被告郑景的妻子并非夏天，而是高星。
诉讼请求：1、判令撤销该房屋买卖合同；2、判令被告郑景返还原告购房款，并支付相应利息。（自合同签订之日起至判决之日）；3、判令二被告共同赔偿原告房屋价值损失1789000；4、判令二被告共同赔偿中介费，并支付相应利息（自合同签订之日起至判决之日）；5、判令二被告共同赔偿服务保障费及利息（自合同签订之日起至判决之日）6、诉讼费由二被告共同承担。
    2、被告辩称
1、被告郑景同意撤销房屋买卖合同、返还原告首付款，并同意按照银行同期存款利率支付利息。不同意赔偿增值损失170余万元，评估报告的时间节点对自己不公平，房屋交易发生在2010年底，原告于2011年底起诉，网签合同于2011年10月撤销，评估时间节点应以原告起诉维权日为准。中介费和服务保障费是由被告房产公司收取的，故应由该公司承担。
2、被告房产公司辩称：（1）原告基于房屋买卖合同提起诉讼，而我公司与原告之间系居间合同关系，不是房屋买卖合同的主体，故原告不应在本案中要求我公司承担任何责任。（2）关于原告要求退还居间费、保障服务费及利息的诉讼请求，与本案也不属同一法律关系。
    二、审理查明
许云龙称其于高星与郑景进行确权诉讼时知晓郑景的配偶并非夏天，现上述房屋仍由许云龙占有使用。经许云龙申请，法院委托北京某房地产评估公司对该房屋的市场价值进行评估，确定2013年7月18日该房屋的市场价值为3450000元。经质证，郑景对该评估基准日有异议，并申请对上述房屋在签约日及网签合同撤销日的市场价值进行评估。经法院委托，该评估公司确定签约日的房屋市价为2370000元，在网签合同撤销日的市价为2555700元。
另有：郑景与高星原系夫妻关系。该房屋原登记在郑景名下。2012年高星诉至法院，要求确认上述房屋为夫妻共同财产，并将该房屋所有权人变更为高星、郑景。法院作出民事调解书，确认上述房屋为高星与郑景的共有财产，双方各占50%的份额。高星与郑景均认可现双方已经由法院判决离婚，但对上述房屋未做处理。
  三、法院判决
    1、撤销原告许云龙与被告郑景签订的《房屋买卖合同》及补充协议。
    2、被告郑景返还原告购房款，并向原告许云龙支付利息（以购房款为基数，按照人民银行同期贷款利率，自支付购房款之日起计算至判决之日止）
    3、被告郑景赔偿原告许云龙房屋差价损失人民币826700元。
    4、原告许云龙于被告郑景履行完毕上述义务后，将该房屋返还给被告郑景、第三人高星。
   四、律师点评
1、根据《合同法》法第54条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《民法通则意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。
本案中，被告郑景在与原告签订合同时，故意隐瞒其配偶的真实情况，而由案外人夏天假冒其配偶签署《同意出售证明》，该行为最终直接导致该房屋买卖合同无法履行，故被告郑景的行为构成欺诈，原告据此要求撤销房屋买卖合同，于法有据，应予支持。
2、根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求被告郑景返还购房款并支付合理利息，理由正当。
3、因合同被撤销，且涉案房屋被确认为郑景与高星共有，故原告应将涉案房屋返还给郑景、高星。原告作为信赖合同有效成立的一方当事人，依约履行了合同约定的义务，但因被告郑景的过错导致合同无法履行，造成原告信赖利益受损，故原告要求被告郑景赔偿房屋差价损失，理由正当。损失的具体数额应根据房产估价报告，并结合案件的具体情况酌情予以确定。
4、因原告在网签合同被撤销前即已知晓被告郑景的配偶并非夏天，且高星与郑景进行房屋确权诉讼的事实，故原告在房屋买卖合同存在无法履行可能性的情况下，其自身亦负有采取合理措施以防止损失扩大的义务，故其主张损失为持续存在，应以起诉后房屋评估市场价值为准，要求被告赔偿差价损失的诉讼请求，无法得到支持。被告郑景辩称原告亦有过错，证据不足。
    5、本案原告系依据其与被告郑景签订的房屋买卖合同提起本案之诉，虽然被告房产公司存在过错，但原告与被告房产公司之间系居间合同关系，与本案不属同一法律关系，故原告要求被告房产公司与被告郑景共同承担赔偿责任，法律依据不足。至于原告与被告房产公司之间的纠纷，双方可另行解决。

在此提醒各位，随着房屋不断升值，当房屋买卖合同解除时，可根据相应情况请求对方赔偿房屋增值损失，并适时提出诉讼请求。建议遇到此类案件时，详细咨询相关专业律师，最大限度维护您的合法权益。

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