解析因继承引起的危改购房合同效力问题

发布日期：2016-12-19 作者：房产律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、案件介绍
1、原告李梅诉称：
李瑞雪与李丰年系夫妻，共同生有李大龙、李东、李小凤、李梅、李小花五子女。李瑞雪于1980年11月3日去世，李丰年于2002年5月20日去世。李丰年承租了11号院公房。
房屋拆迁前夕，李东与花华公司恶意串通，将公房承租人变更为李东，2007年9月16日，李东与花华公司就11号院房屋订立了危改协议，取得了003号房屋及部分拆迁款，其中原告为被安置人。
房价计算表显示，1、003号房屋工龄优惠显示的夫妻工龄之和为22年，而实际李东及其配偶均无业，没有工龄；2、根据安置房购房款的计算公式，可以计算出003号房屋的购房款应为84798.94元，与李东实际支付的79540元购房款相差甚远；3、根据拆迁政策，自建房屋在拆迁时应当按实际面积的60%认定安置面积，花华公司在拆迁时并未认定自建房屋的面积，原告认为这是花华公司与李东恶意串通。
所以原告认为李东与花华公司之间有恶意串通的行为，损害了第三人和国家的利益。原告要求认定李东与花华公司于2007年9月16日订立的危改协议无效。
2、被告李东辩称：
11号院公房的承租人自2003年就是我，静静村物业分公司已在11号院房屋拆迁前向花华公司出具了我已经结清11号院公房房费、水费、电费的证明，也能够证明我是公房的承租人；
关于工龄的问题，我与我爱人均是无业，在拆迁时，我并没有隐瞒，根据当时宣传的拆迁政策，无业人员均可以按照11年计算工龄，因此夫妻工龄之和才是22年，在被拆迁户中不止我们一家是这样核算工龄的；
关于003号房屋的购房款是由花华公司根据拆迁政策及房屋实际面积计算得出的，具体我不太清楚；
自建房屋都不给认定安置补偿面积，但给了经济补偿。
所以我认为我与花华公司之间不存在恶意串通的行为，因此不同意李梅的诉讼请求。
3、被告花华公司辩称：
我公司审查了李东提交的11号院公房租赁证明，并向该公房管理单位静静村物业分公司核实确认可以办理拆迁手续；
2007年9月11日，静静村物业分公司向我公司出具住房水电费交纳情况回执，载明：“承租人：李东，承租房位于西由字街18排11号。该承租户房费、水费、电费已缴齐，可以办理后续手续”。
房价计算表是对购房款的初步计算结果，最终购房款金额以结算表的计算结果为准。
至于工龄，我公司在拆迁时是根据北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）和北京市人民政府办公厅关于北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）执行中有关问题的通知规定的社会工龄确定了李东夫妇的工龄，并根据拆迁政策计算了工龄优惠的具体金额，符合相关政策规定；
关于自建房屋问题，根据危改实施细则的规定，自建房屋只给经济补偿，不认定为安置补偿面积，我公司已经给予李东自建房补助。
综上，我公司与李东之间不存在恶意串通行为，所订立的危改协议有效，请求法院驳回李东的诉讼请求。
二、法院查明：
1、2007年9月16日，李东（乙方）与花华公司（甲方）订立危改协议，协议及附件载明：乙方在危改区范围内11号院居住，该住房所有权性质为公房，且未设定抵押；乙方同意购买回迁安置用房，放弃其他安置补偿方式，并自行解决周转用房。
11号院房屋拆迁档案中无自建房屋的相关审批手续。
2、李东于2008年9月29日与花华公司订立了危改购房合同，危改购房合同及附件房价计算表、结算表载明李东购买了003号房屋，该房屋实测建筑面积为75.48平方米，享受购房优惠后的实际购房款为79540元。
三、法院判决：
驳回李梅的诉讼请求。
四、律师点评：
1、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
关于11号院公房的承租人问题，在花华公司与李东订立危改协议前，公房管理单位已向花华公司确认了公房的承租人系李东，花华公司据此与李东订立危改协议并无不当，故不认可李梅关于李东与花华公司之间恶意串通，更改公房承租人的意见。
2、危改实施细则第五条关于安置原则中规定：承租公有住房安置补偿面积，按照租赁合同（租赁证）标注的使用面积的1.33倍计算。（建筑面积及小数点后保留2位）；第六条关于安置标准中规定：在危旧房改造中，对被拆除的私有非成套住宅房屋的所有权人，按照原建筑面积的重置价格成新给予补偿。
11号院内的自建房屋并无房产证，属于危改实施细则中的“私有非成套住宅房屋”，根据危改实施细则规定，该自建房不能认定安置补偿面积，花华公司根据危改实施细则规定给予李东相应经济补偿并无不当。
3、有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
根据查明事实，没有证据显示李东与花华公司订立的危改协议存在违反法律、行政法规强制性规定而导致危改协议无效的情形。

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