买卖无房产证的旧村改造建设项目房屋，房产买卖合同无效

发布日期：2016-12-19 作者：房产律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起因房屋系旧村改造建设项目导致合同无效的房产买卖合同纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、案情简介：
1、原告康健诉称：
2012年12月5日，与王越签订房屋买卖协议，约定王越自愿将房屋卖给康健，价款为546000元，康健当日向王越支付1万元购房定金。现王越明确表示拒不履行合同，不将该房屋卖与康健。及我国相关法律规定，康健应向原告双倍返还购房定金并赔偿原告所支付的居间费。故原告要求王越根据协议双倍返还购房定金2万元并赔偿居间费5460元。
2、被告王越辩称：
协议约定，康健应在2012年12月15日前给付全部房款，康健未按照协议履行，违约在先，从而导致双方合同无法履行。双方在协商过程中，没有居间方，所以也没有居间费用。
二、法院查明：
1、房屋为小产权，王越保证已如实陈述该房权属等情况，康健自愿买受；双方协商一致，同意成交价格为人民币伍拾肆万陆仟元整。
自协议签字之日起，康健应向王越支付人民币壹万元整作为购房定金，过户时，双方商定付款方式为现金全款购房；过户费由康健付清；签订合同，王越、康健各支付中介居间费为房款的百分之一。
在过户前，王越保证房产无抵押、产权纠纷，并如实向康健说明该房产使用过程中的重大事项，过户后，发生过户前的王越的债权、债务及产权纠纷由王越负责，物业供暖等欠费由康健负责向王越追讨。
经双方同意，于2012年12月15日前，由双方共同办理立契过户，王越在2012年12月20日前腾出该房屋。
本协议签字后生效，王越任何人（包括亲属、子女等）不得以任何理由拒绝执行该条款，否则以收取定金的双倍赔偿康健，并赔偿康健所支付的居间费。同样，康健不得以任何理由拒绝执行协议条款，否则，王越所收定金概不退还。
2012年12月26日，王越将房屋变更登记到洪大名下。
2、康健主张王越为以更高价格出售房屋，于2012年12月6日通过电话明确表示不再履行与康健的协议，后将房屋以59万元的价格卖与他人，王越应就此承担违约责任，双倍返还定金。康健提交手机通信记录单予以证明。
对此，王越表示通信记录不能说明通话内容及康健的证明目的。签订协议后双方有电话沟通，但王越没有表示不向康健出售房屋，是康健没有按照双方协议约定于2012年12月15日前付清房款，康健先行违约，故王越才没有继续履行与康健之间的合同，不同意返还定金。
3、康健主张其是通过中介公司与王越签订的购房协议，签订协议后康健按照购房款的百分之一在该中介公司交纳中介费5460元，王越未在场，也未交纳中介费。
中介没有对康健说过房屋信息来源，2012年12月5日前康健都是通过中介联系的王越，王越与中介早就认识并应存在委托卖房的关系，后王越也对中介表示不卖房了。
对此，王越表示其从未委托中介卖房，也不知道该中介公司的存在。王越是通过其女儿在互联网上发布的售房信息，所以王越经常接到询问房屋情况的电话，其不清楚对方的情况，也没有委托任何中介公司，没有签订过委托合同，也未交纳过中介费，协议是康健提供的模板，虽列有中间人条款，但实际并没有居间方，也无居间方盖章或签字，看房时是自称姐妹俩的两个人去的，后来康健又去签的协议，没有人提过有中介公司的人。
4、中介业务人员李丽表示康健与王越交易的房屋是其所经办，但其只受买方康健的委托，与卖方王越没有关系。当时李丽通过网络看到王越发布的卖房信息，其负责联系并与康健和康健的女儿共同看房。双方达成购买意向后，李丽提供了购房协议样本，由康健和王越签订，康健向王越支付了购房定金1万元。
后康健的女儿按照房款总价的百分之一代康健给付中介费5460元，李丽亦为康健出具收据，因是单方委托，只向买方提供服务，故不向卖方收取中介费。
5、双方签订协议第二天，康健一方已将房款备齐，被告与康健的女儿联系称其要购买的房子涨价了，故所售房屋也要求涨价，否则不再履行合同。康健的女儿不同意，王越的妻子称再联系，但之后便未再联系。
康健的女儿向李丽询问此事，李丽得知后便通过电话与王越沟通，李丽称合同已经签订，违约是要承担违约责任的，王越及家人听后出言不逊，无法沟通，此后李丽便再未与王越一方联系过。后听说王越涨了几万元将房屋已卖与他人，此后康健的女儿又找过李丽，但因合同已经声明，买卖双方任何一方违约，居间费均不予退还，故收取康健的中介费无法退还，李丽建议在合同到期后通过诉讼来解决。
6、该房屋系旧村改造建设项目，所在土地为集体土地建设用地，无房产证。康健表示旧村改造会议纪要表明其有购房资格。王越称房屋为小产权房，村委会的会议纪要无法证明该房屋买卖是合法有效的。
三、法院判决：
1、原告康健与被告王越于2012年12月5日签订的房屋买卖协议书无效；
2、被告王越返还原告康健定金一万元；
3、被告王越赔偿原告康健损失二千七百三十元；
4、驳回原告康健的其他诉讼请求。
四、知名房产律师靳双权点评：
1、该房屋系旧村改造建设项目，双方交易房屋的土地属农村集体土地性质，尚未取得国家有权机关颁发的所有权证，在房屋不具备房地产交易资格的情况下，双方就此签订的房屋买卖合同应属无效。
2、合同无效后，王越应将收取康健的定金1万元予以返还，
3、关于康健主张王越赔偿中介费损失问题，因王越、康健在明知房屋性质的情况下仍进行交易均存在一定过错，故对于康健的损失，应由双方共同分担。

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