政策变动的违约是否属于恶意违约

发布日期：2016-12-13 作者：房产律师

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起恶意违约案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　2013年12月15日，作为卖方的周锡与卖方顾本勤签订了一份《房屋买卖合同》。在合同中约定，在A公司的居间服务下，周锡将自己名下建筑面积为94.1平方米的一套房屋以462万元的价格出售给顾本勤。顾本勤以全款购买房屋。自本协议签署后，若任一方未经对方许可改变买卖意向，则视为改变方违约，违约方需赔偿守约方相当于本协议周锡净得总房款20%的违约金。如果顾本勤逾期付款超过十天，则周锡有权解除合同。在签订本合同之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋产权登记手续。
　　合同履行过程中，周锡于2014年1月7日向顾本勤发函，要求其于2014年1月11日前完成网签。后顾本勤向周锡回函，表示其已于2013年12月25日以电话方式、于2013年12月26日以短信方式告知A公司，因资金问题不能按合同约定时间完成购房交易，A公司也在第一时间通知了周锡，现经多方努力，资金问题仍不能解决，其与周锡之间的合同不能执行。2014年1月12日，周锡再次向顾本勤发函，要求其于2014年1月15日完成网签，否则要解除合同并追究违约责任。2014年1月23日，周锡再次向顾本勤发函，告知其解除合同并要求其承担违约责任。
　　经法院查明，2013年12月21日，周锡与案外人张明亮《存量房屋买卖合同》，房屋成交价为855万元。周锡认为由于顾本勤的违约，致其无法按约履行与案外人张明亮签订的房屋买卖合同，导致其产生实际损失，故其要求顾本勤按成交价的20%承担违约金，但顾本勤则以双方合同仅为购房意向合同、已及时通知周锡无法履约、不属于恶意违约、双方合同解除之后周锡的损失与其无关为由仅同意按已交纳的2万元承担赔偿责任。
　　周锡诉至法院，请求法院判令：1、请求确认周锡和顾本勤签订的《房屋买卖合同》已于2014年1月23日解除；2、判令顾本勤向周锡支付违约金92.4万元；3、由顾本勤承担本案的诉讼费用。
　　二、法院判决
　　1、确认周锡与顾本勤于2013年12月15日签订的《房屋买卖合同》于2014年1月23日解除；
　　2、顾本勤向周锡支付违约金人民币四十二万元，扣除顾本勤已向周锡支付的定金人民币二万元，顾本勤实际应向周锡支付违约金人民币四十万元，于本判决生效后十五日内执行；
　　3、驳回周锡的其他诉讼请求。
　　三、律师点评
　　著名房产律师靳双权认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，周锡与顾本勤签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。现双方已经一致同意双方签订的《房屋买卖合同》已于2014年1月23日解除。
　　就违约一节，根据本案查明的事实和证据，如前所述，周锡与顾本勤所签订的相关合同属于常规性的房屋买卖合同，不属于购房意向合同，故即便顾本勤在知晓自己缺乏履约能力的情况下及时告知了周锡无法继续履行合同，但其行为已构成违约，应当承担违约责任。因周锡与顾本勤签订房屋买卖合同的时间为2013年12月15日，而周锡与案外人张明亮签订房屋买卖合同的时间为2013年12月21日，且结合所涉合同有关付款期间和付款数额的约定内容，两者前后照应、互相关联，故顾本勤的违约行为势必会影响后者的履约行为。换言之，周锡将房屋出售给案外人张明亮的时间虽然在其与顾本勤解除合同之后，但该行为的发生系顾本勤违约所致，属于周锡为避免自身损失扩大所采取的合理措施，且即便顾本勤最早在2013年12月25日通知了周锡因资金问题无法履约的情况，但在客观上已无法消除其违约行为对后者所造成的不利影响。
　　综上，对于顾本勤所主张的以双方合同仅为购房意向合同、已及时通知周锡无法履约、不属于恶意违约、双方合同解除之后周锡的损失与其无关为由仅同意按已交纳的定金承担赔偿责任的抗辩意见，缺乏法律依据，对于周锡主张的要求顾本勤承担违约金的诉讼请求，予以支持，但其主张的违约金数额过高，本院根据双方合同的实际履行情况、顾本勤的违约程度、周锡的实际损失等因素予以适当调整。

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