买方与中介方的责任纠纷

发布日期：2016-11-25 作者：房产律师

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房屋中介纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　2013年10月24日，作为出卖人的案外人姜海洋与张悦张悦、A中介公司A中介公司签订了《存量房屋买卖合同》。合同约定：姜海洋将涉诉房屋出售给张悦。张悦先支付定金100万元。该房屋已经为中国农业银行设定抵押。在交易过程中，居间方A中介公司应协助张悦向相关房地产交易机构申请购房资格，如未申请成功或因国家政策变更，导致张悦无法在北京购房的，姜海洋、张悦及A中介公司均不承担责任，张悦已付给姜海洋的购房定金和房款不予退还。A中介公司有权协助姜海洋将房屋出卖给其他人，张悦之前已支付给姜海洋的购房定金、房款和支付给A中介公司的佣金，在张悦获知无法在北京购房后三十日内，由A中介公司退还给张悦，不计利息。
　　同日，张悦与A中介公司签订《委托购房协议》。在合同中约定：A中介公司协助张悦办理房屋产权转移登记手续；协助张悦成功申请到在京购房资格，费用不超过人民币（大写）捌万伍仟元整，超出部分由A中介公司承担。
　　经居间方办理，张悦购房资格最终未能申请成功，导致张悦无法继续购买该房产，并遭受100万的定金损失。后张悦多次催告A中介公司及卖方姜海洋退还定金100万元，无果。最终经法院调解，张悦与案外人姜海洋解除买卖合同关系，卖方姜海洋返还张悦定金450000。至此，张悦仍有550000元定金损失。
　　张悦认为，A中介公司作为具有专业知识和经验的居间方，应对国家及北京市的政策具有相当的了解，对张悦是否具有购房资格应有明确的判断。A中介公司提出帮助张悦获取购房资格，该行为明显违背国家关于限购政策的相关规定。A中介公司在明知该行为违背国家及北京市的相关政策，不可能申请成功的情况下，仍向张悦承诺帮助其获得购房资格，并拟收取费用85000元，诱导张悦与其签署居间服务合同，A中介公司的行为已构成欺诈。《存量房屋买卖合同》也约定了A中介公司的退还定金的义务。因此，A中介公司应承担张悦550000元定金损失。为维护张悦的合法权益，张悦诉至法院，要求法院判令：1.A中介公司赔偿张悦购房定金损失55万元；2.诉讼费由A中介公司承担。
　　二、法院判决
　　双方均认可前述《北京市存量房屋买卖合同》、《委托购房协议》合法有效。A中介公司称《委托购房协议》中的“协助”指的是帮助张悦卖掉其名下一套房屋，或帮助张悦将其中一套房屋过户到其家人名下，还可以考虑帮助张悦注册公司并以公司名义购买，该款约定8.5万元是用于张悦买房过户产生的佣金或者用于注册公司产生的注册及代办费用。张悦则称《委托购房协议》第三条3.6款中“协助”指的是A中介公司私下去帮助张悦操作购房指标问题，8.5万元则是A中介公司私下操作的费用。
　　法院审理后判决，驳回张悦张悦的全部诉讼请求。
　　三、律师点评
　　著名房产律师靳双权认为，出卖人姜海洋、买受人张悦及居间人A中介公司所签订的《存量房屋买卖合同》及张悦、A中介公司双方签订的《委托购房协议》是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，各方应依约享有权利、履行义务。
　　本案争议的焦点在于A中介公司对于张悦购房定金损失是否负有赔偿责任。在张悦不能取得购房资格的情况下，对于张悦已经支付案外人姜海洋的定金如何返还的问题，在案外人姜海洋与张悦、A中介公司签订《存量房屋买卖合同》中已经约定，原A中介公司双方均认可的定金返还方式为A中介公司协助案外人姜海洋将涉诉房屋出卖给其他人，待涉诉房屋售出之后，从所得的房屋价款中退还张悦已经支付给案外人姜海洋的定金。在张悦知晓定金返还方式的情况下，2014年5月27日，张悦与案外人姜海洋在人民法院主持调解下，张悦同意案外人姜海洋仅返还45万元定金，属于张悦自愿放弃对于自身权益的处置，在张悦自行处置了自身的权益后，要求A中介公司方赔偿其自行放弃的定金55万元的主张，于法无据。
　　2013年10月24日，张悦在与案外人姜海洋签订《存量房屋买卖合同》时已经明知自身不具备在北京市购买房屋的资格，且北京市购房限购政策早在张悦与案外人姜海洋签订房屋买卖合同前已经向社会公布，张悦作为完全民事行为能力人，应当知晓如何合法取得在北京市购买房屋的资格，也完全有能力判断A中介公司提供的取得购房资格的方式是否合法合规。在此情形下，张悦与A中介公司法定代表人及A中介公司员工就如何取得购房资格问题进行商谈，A中介公司并没有向张悦隐瞒如何协助张悦取得购房资格，并且张悦完全知晓A中介公司方提出的购买购房资格的方式是违法违规的，但张悦并没有拒绝该种方式，而只是关心是否能够通过购买购房资格的方式达到过户的目的。因此，张悦方持有A中介公司存在欺诈行为导致张悦错误签署房屋买卖合同并遭受定金损失的主张，法院不采信是正确的。

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