中介对无购房资格购买人审查的责任

发布日期：2016-11-22 作者：房产律师

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起无购房资格案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　2013年3月5日，陈远辉、庄云燕、某中介公司三方签订了一份《买卖定金协议书》，该协议约定了买卖定金为20万元以及违约责任。该协议还对庄云燕的购房资格事项做出了规定：（1）最迟在签署购房合同之前，向某中介公司提交购房资质审核所需要的文件材料；假如庄云燕提交的材料虚假或者有故意隐瞒的情况导致其未能通过购房资格审核的，陈远辉不退还已经支付的购房定金。（2）假如某中介公司未能协助庄云燕进行购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时，陈远辉应在资格审核结果出具后5个工作日内直接向庄云燕退还其已支付的定金，但本条（1）中约定的情形除外。
　　2013年3月5日，庄云燕与陈远辉签订《存量房屋买卖合同》，约定：由庄云燕以房屋总价款160万元的价格购买陈远辉所有的房屋。房屋成交价格227.5万元。
　　同日，陈远辉、庄云燕、某中介公司三方签订《补充协议》，约定：如果庄云燕出现下列情形的，庄云燕构成根本违约，且陈远辉有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记的。庄云燕出现上述根本违约情形的，庄云燕应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；庄云燕向陈远辉已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；某中介公司收取庄云燕的费用不予退还。
　　同日，庄云燕、陈远辉、某中介公司三方签订《居间服务合同》，约定：陈远辉和庄云燕积极配合某中介公司的居间活动，按照某中介公司的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向某中介公司支付居间代理费；陈远辉、庄云燕应保证其提交的材料及签名真实、合法、有效。2、某中介公司应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；陈远辉额、庄云燕授权某中介公司办理网上签约手续。
后经有关部门核验，庄云燕属于非本市户籍家庭，由于未连续5年缴纳社保，核验结果为不通过。
2013年3月12日，某中介公司告知庄云燕由于未连续5年缴纳社保未通过住建委的购房资质审核，购房合同无法继续履行。
　　2013年4月，庄云燕将陈远辉、某中介公司起诉至本院，请求法院判令解除上述的一系列合同，并要求某中介公司返还庄云燕20万元购房定金及利息损失。法院审理后作出判决，解除原告庄云燕与被告陈远辉签订的《存量房屋买卖合同》及原告庄云燕、被告陈远辉、被告某中介公司三方签订的《补充协议》；二、驳回原告庄云燕的其他诉讼请求。庄云燕不服，提起上诉，二审法院审理后，作出驳回上诉，维持原判的处理决定。
　　庄云燕认为某中介公司作为专业的房屋交易中介机构，在庄云燕明确告知其系外地户口的情况下，未履行告知及审核义务，导致庄云燕购房资格在住建委审核不通过，合同无法履行，造成了庄云燕定金全部损失的后果，应对庄云燕进行赔偿。故在2014年5月诉至法院要求判令：1、某中介公司赔偿庄云燕购房定金损失20万元，诉讼费损失8620元；2、某中介公司支付上述费用利息自2014年9月20日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
　　二、法院判决
　　法院审理后作出判决，驳回庄云燕的诉讼请求。
　　三、律师点评
　　著名房产律师靳双权认为，庄云燕、陈远辉、某中介公司签订的《居间服务合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。
　　庄云燕以某中介公司在履行合同中未进行审查义务、存在过错为由，要求其承担赔偿损失的违约责任。
　　首先，居间服务合同未明确约定某中介公司有审查的义务。庄云燕主张居间服务中的提供房屋买卖市场行情咨询一项，应包含对购房政策的说明，对该项主张无事实依据。
　　其次，赔偿损失属于违约方承担违约责任的一种形式，依据双方签订的居间服务合同，庄云燕无证据证明某中介公司存在违约情形。
　　再次，生效判决已经认定，庄云燕“对自己是否符合购房条件是明知的。现原告（庄云燕）由于未连续5年缴纳社保，未能通过购房资格核验，应属故意隐瞒真实情况”，故对20万定金无法退还之事实，某中介公司不存在过错，不应承担相应责任。

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