逾期办理过户手续的违约责任

发布日期：2016-11-22 作者：房产律师

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起违约责任案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　2012年6月12日，买方周锡和卖方段建国签订了《房屋买卖定金协议》。2012年6月15日，周锡和段建国在A中介公司的居间服务下，签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定周锡以房屋总价格247万购买段建国所有的房屋（该房屋在银行设定有抵押权）。周锡先支付包含定金5万元在内的首付款78万元，剩余的169万元购房款以贷款的形式支付。
　　段建国应当在领取全部购房款当天，将该房屋交付给周锡。自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；周锡未能在房屋交付之日起90日内内取得房屋所有权证书的，如因段建国的责任，周锡有权退房；周锡不退房的，自周锡应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，段建国按日计算向周锡支付全部已付房款的万分之五的违约金。
　　《存量房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，周锡支付给了段建国购房定金共计5万元。段建国到银行预约确定的还款日为一个月后的2012年7月18日。段建国陈述其后通知了周锡及A中介公司预约还款的日期，并要求周锡支付首付款，但周锡未予支付。周锡对此予以否认。段建国就其陈述的通知行为未提供证据证明，亦未在2012年7月18日到银行还款解押。
　　A中介公司在2012年7月19日收到段建国的传真。其在传真上表示因为其爱人不同意出售房屋，因此要求停止履行合同，但是A中介公司业务员未予理睬，执意去做网签。现要求撤销网签并通知买方周锡处理合同未完成签署无效的问题。2012年7月20日，周锡、段建国签订的《存量房屋买卖合同》在房屋管理部门进行了网签备案。
　　其后由于段建国拒绝履行合同，亦未交付房屋，周锡在2012年曾诉至法院，要求段建国继续履行双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》、解除诉争房屋的银行抵押、接受周锡的购房首付款73万元、协助周锡办理房屋所有权转移登记手续。法院判决周锡与段建国继续履行双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；周锡支付段建国首付款73万元；段建国办理解除抵押手续并将涉诉房屋过户到周锡名下。段建国不服，提出上诉，二审法院作出驳回上诉，维持原判的判决。
　　现周锡诉至法院请求：1、请求判令段建国向周锡支付逾期办理权属转移登记手续的违约金93045元（自合同签订之日起第90日，即自2012年9月16日计算至2013年2月28日止，每日按已付购房款定金5万元的万分之五计算；自2013年3月1日起至段建国办理权属转移登记之日止，暂计算至起诉之日2013年10月15日，每日按照已付购房款78万元的万分之五计算）。
　　二、法院判决
　　法院审理后，判决驳回周锡周锡的全部诉讼请求。
　　三、律师点评
　　著名房产律师靳双权认为，依法成立的合同受法律保护，合同的当事人均应自觉履行合同约定的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
　　段建国到银行预约确定的还款日为2012年7月18日，但是，段建国未提供任何证据证明通知了周锡还款的日期。双方签订的《补充协议》第二条约定，周锡应在预约还款日前3天交付30万元首付款（含定金5万元）。据此约定和段建国预约偿还贷款的确定日期，周锡支付30万元首付款的日期应为2012年7月15日之前。根据段建国2012年7月19日的传真自述，段建国于2012年7月7日和7月9日即通知A中介公司，停止诉争房屋的出售，且其停止履行合同的理由亦非周锡不支付预付款。段建国的该行为无论在时间点上还是在理由上，均属于违约行为。由于段建国违约，周锡曾诉至法院要求段建国继续履行合同，法院亦判决了双方应当继续履行《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并判决周锡支付段建国首付款73万元。
　　综上，是段建国的违约行为和拒不执行判决确定的义务的行为导致自己未及时取得购房款。段建国陈述周锡违约没有提供任何事实根据。
　　双方在《存量房屋买卖合同》中约定，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，但是双方未约定不办理权属转移登记手续的后果和违约责任；双方虽然约定如周锡未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，自周锡应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，段建国按日计算向周锡支付全部已付房款的万分之五的违约金，但是双方在《补充协议》中又约定，段建国应在收到全部房款之日起两个月内，将房屋交给周锡使用。现段建国并未收到全部房价款，房屋亦未实际交付，周锡应当取得房屋所有权证书的日期和实际取得房屋所有权证书的日期均处于不确定状态。故周锡请求判令段建国按照已付购房款万分之五的比率，向周锡支付逾期办理权属转移登记手续的违约金的诉讼请求，没有合同依据。

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