点评一起购房政策案件

发布日期：2016-11-22 作者：房产律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　2013年11月4日，在第三人A中介公司的居间服务下，马林和张悦签订了《存量房屋买卖合同》。该房屋买卖合同约定，买方马林以房屋总价款395万元的价格购买出卖人张悦建筑面积为89.87的一套房屋。买受人马林在签订本合同的同时支付定金20万元。签订合同当日，马林签署了《购房承诺书》，该承诺书载明：“本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》中有关住房限购政策的规定。本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核实家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。”
　　合同签订后，马林向张悦支付了定金5万元，并约定在2013年11月6日支付剩余的15万元定金。2013年11月5日，张悦告知马林房屋设定了抵押权，该抵押权用于公司周转流动资金，可以随时注销。2013年11月6日，马林委托律师向张悦及第三人A中介公司发送了《律师函》，两份《律师函》的主要内容为：马林在2013年11月5日得知房屋设定了抵押权，但此情况在签订合同时其并不知情，抵押权的存在给马林的房屋买卖交易带来了不安。同时由于第三人A中介公司在签订合同时并未告知马林相关限购政策，导致马林不具备购房资格却与张悦签订了《存量房屋买卖合同》，现在双方之间的合同无法继续履行，因此希望与张悦通过友好协商的方式解除双方签订的《存量房屋买卖合同》，并由张悦退还马林定金5万元。
　　张悦和A中介公司均不同意解除合同，故马林将张悦起诉至法院，要求法院依法确认马林与张悦签订的《存量房屋买卖合同》已于2013年11月8日解除，并且由张悦退还马林5万元购房定金。
　　二、法院判决
　　法院查明马林为北京市户籍，婚姻状况为未婚，在北京市已有房屋一套。2014年1月3日，房屋上的抵押登记已被注销。
　　张悦在庭审中辩称，关于房屋的抵押问题，签订合同时尽管未向马林披露，但是之后已经告知其该抵押是为了单位的流动资金而设，可以随时解除。况且在2014年1月3日，房屋的抵押权已注销，房屋买卖合同的继续履行不存在任何问题。因此不同意退还其定金5万元。
　　法院审理后作出判决：驳回马林的全部诉讼请求。
　　三、律师点评
　　律师认为，本案的争议焦点为原、签订的《存量房屋买卖合同》是否已经解除。依法成立的合同，受法律保护。马林与张悦签订的《存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。
　　关于房屋存在抵押权的问题，虽然张悦在签订买卖合同时未告知马林房屋设定了抵押权，但在双方签订合同的第三天，张悦及时将房屋的抵押情况告知了马林，并承诺该抵押权可以随时注销，而且该抵押权现已注销，因此双方当事人继续履行房屋买卖合同在此方面并无障碍，签订合同时张悦未披露房屋存在抵押权的问题仅为一个履约瑕疵，并不构成根本违约的情形，马林以张悦未告知房屋存在抵押权为由要求解除合同的主张，没有事实及法律依据。
　　关于马林的购房资格问题，马林认为是由于第三人A中介公司未告知其限购政策，才导致其与张悦签订了房屋买卖合同。马林签署的《购房承诺书》能够证明第三人A中介公司履行了告知义务，马林亦签字确认自己对北京市相关的购房政策知情，结合庭审中各方当事人的陈述，马林作为一个在北京生活工作的成年人主张在签订合同时不知道自己没有购房资格，这一主张没有事实依据。因此马林应当自行承担相应的法律后果，其无权以自己没有购房资格为由向张悦单方提出解除合同。综上，马林并不享有单方解除合同的权利，其发送《律师函》的行为不能产生解除双方之间《房屋买卖合同》的法律后果，法院不予支持马林要求确认与张悦签订的《存量房屋买卖合同》已于2013年11月8日解除的诉讼请求是正确的。鉴于双方之间的房屋买卖合同并未解除，要求张悦退还5万元购房定金的诉讼请求，没有事实及法律依据，也是不应当支持的。

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