央产房合同未能履行的原因

发布日期：2016-11-17 作者：房产律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起央产房纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
2013年11月17日，作为出卖人李亚芳的代理人毛欣与买受人张悦签订了一份《存量房屋买卖合同》，约定李亚芳将涉案房屋以成本价515万元的价格出售给张悦。现已查明该房屋性质为已购公有住房，买受人在签订合同时支付定金80万元，张悦承诺于2014年4月30日之前将尾款存入资金监管账号并在三个工作日内双方在盛世公司陪同下办理产权过户手续。假如张悦无法如期支付李亚芳所有购房款的情况下，李亚芳应当在2014年4月30日之前配合张悦办理垫资、代购、全款公证等手续，张悦需确保李亚芳于2014年4月30日收到所有售房款，后续需要李亚芳积极配合张悦办理相关手续。李亚芳承诺于2014年5月31日前将此涉案房屋办理过户手续完毕。后张悦支付定金80万元。2014年5月3日，张悦分别向盛世公司和李亚芳发出《办理公证及打款告知书》，要求李亚芳于2014年5月4日拿到办理央产房上市和全款公证手续的相关材料后便可支付全款。
2014年5月7日，该房屋原出售单位出具《说明》，内容为凡房屋原出售的成本价住房，均可上市出售。
李亚芳向张悦出示了该《证明》，未按照国家政策要求其办理房屋上市审批手续。
2014年4月30日，李亚芳要求其将房款打到个人账户再办理公证，张悦认为没有资金监管账号，无法支付后续房款，李亚芳要配合办理全款公证，因此没有同意。
张悦认为李亚芳未在2014年5月31日之前取得央产房上市审批表，且违反约定要求其将购房款打到个人卡上，且张悦购房为了改善居住环境，现父亲去世，购房目的无法实现，因此要求解除合同。
张悦向法院起诉，要求法院判令：解除双方签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议，李亚芳返还购房定金80万元，并承担合同金额10%的违约金。
二、法院判决
法院在审理后查明，2014年4月30日前，张悦与其配偶名下已有两套住房。2014年5月9日张悦与其配偶离婚，后张悦与其配偶又于2014年7月12日复婚。
一审法院认为：张悦与李亚芳签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力。现张悦要求解除合同，法院审查后认为张悦与其配偶名下已有两套住房，张悦与李亚芳签订合同时不具备购房资质。2014年5月9日张悦与其配偶离婚，取得购房资质，后张悦与其配偶又于2014年7月12日复婚，现张悦已经不具备购房资质。双方合同不具备继续履行的可行性，法院依法判决双方买卖合同解除。
就定金返还问题，双方签订合同时，张悦不具备购房资质，后张悦积极创造条件，取得购房资质、筹集房款，并积极与李亚芳沟通合同履行事宜，但双方因办理央产房上市手续以及房款支付问题发生争议，张悦要求先办理央产房上市手续之后再打款，李亚芳要求先支付房款，而本案诉争房屋为已购公房，按照国家政策，出售人应当办理职工住房档案进行核对手续方可办理房屋买卖及交易过户手续。
李亚芳虽于2014年5月7日向张悦出示了原售房单位的《证明》，但其未按照国家政策办理公有房上市审批手续，并且要求张悦先支付房款，在此情况下，张悦不同意付款并无不妥。
故判决如下：1、解除张悦与李亚芳签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议；2、李亚芳返还张悦定金八十万元；3、驳回张悦的其他诉讼请求。
李亚芳不服一审判决，向法院提起上诉，要求撤销一审判决第二项，改判李亚芳无须返还张悦定金80万元。刘亚芳认为张悦应当在2014年4月30日前将尾款存入资金监管账户，但张悦未履行，且因张悦不具备购房资格也不可能履行，张悦构成根本违约。造成如今这种局面完全是因为张悦的原因。张悦为了达到诉讼目的而离婚，现又复婚，其行为已经违反了公序良俗。李亚芳在合同签订后依约履行了合同义务，没有违约行为，不存在过错。
二审法院审理后作出判决，驳回上诉，维持原判。
三、律师点评
著名房产律师靳双权认为，本案中双方当事人的争议焦点在于合同不能履行的原因及责任承担问题。
张悦与李亚芳签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，因此合同是合法有效的。在合同履行过程中，双方就履行先后顺序产生争议，导致合同未能履行完毕。现张悦起诉要求解除合同，因张悦现已不具备购房资质，房屋买卖合同客观上已经无法履行，因此法院依法判决解除双方买卖合同及补充协议是正确的。
根据补充协议约定，张悦应在2014年4月30日前将尾款存入资金监管账号，如不能如期支付，李亚芳应于2014年4月30日前配合张悦办理垫资、代购、全款公证等手续，张悦确保李亚芳于2014年4月30日收到所有售房款。双方当事人均认可由于未办理网签手续，资金监管账号在2014年4月30日时尚未产生，故客观上无法将房款存入资金监管账户。而办理网签须以出卖房屋通过房源核验且买受人通过购房资质审查作为前提。本案诉争房屋为央产房，李亚芳作为出卖人，负有办理央产房上市交易手续、确保房屋符合交易条件的合同义务，张悦作为买受人，负有取得购房资格的合同义务。双方的买卖合同及补充协议中并未约定上述义务履行的先后顺序，李亚芳亦未提交证据证明张悦具备购房资格系其办理房源核验手续的必要条件，在合同约定的履行期限内，双方当事人均未完全履行己方义务并最终导致合同无法履行，故双方当事人对此均存在过错。李亚芳所认为的张悦构成根本违约且其没有过错的理由法院是依法不能支持的。
综上所述，两审法院的判决均是正确的，值得肯定。

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