韦喜律师：无证预售房，开发商必须退双倍房款？

韦喜律师说案：
2012年12月28日，刘某参加某公安局团购购房，于2013年11月15日与开发商签订了《商品房认购合同》，合同中对房屋位置、内部结构、计价方式与价款、付款方式与期限等内容作了明确具体的约定，同时约定刘某必须在开发商预售许可获批后后60日内将贷款资金金额全部打入开发商指定账户。后刘某按约打款，但直至刘某诉讼之日，开发商仍未取得商品房预售许可证，遂诉至法院。
问：
1、该《商品房认购合同》有效吗？
2、《商品房认购合同》的性质如何？
3、刘某能否要求开发商承担已付购房款一倍的赔偿责任及相应损失？

韦喜律师解析：
1、该《商品房认购合同无效》无效。
（1）根据法律规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
（2）本案中，直至刘某诉讼之日，开发商仍未取得商品房预售许可证，该《商品房认购合同》应确认为无效合同。
2、该《商品房认购合同》实际上是商品房买卖合同。
（1）根据法律规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
（2）本案中，与签订的《商品房认购合同》已具备了商品房买卖合同的主要内容，且开发商已收取了刘某的购房款，刘某与开发商签订的认购合同应认定为商品房买卖合同。
3、刘某不能要求开发商承担已付购房款一倍的赔偿责任及相应损失。
（1）根据法律规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
（2）已付房款及相应利息：根据前述法律规定，刘某可以要求开发商返还已付房款及相应利息
（3）已付房款一倍的赔偿责任：刘某与开发商签订的《商品房认购合同》第三条明确约定刘某必须在开发商预售许可获批后后60日内将贷款资金金额全部打入开发商指定账户，已明确刘某将公积金贷款打入开发商指定账户的条件是在开发商预售许可获批后，从协议签订的这一过程中并不能体现开发商存在向刘某故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实。且刘某参加的是单位团购购房，刘某单位亦证明对于开发商未取得商品房预售许可的事实已向参与购房者进行了告知。故刘某要求开发商承担预付款一倍的赔偿责任，并要求开发商赔偿因合同无效为刘某造成损失XX元的请求不符合法律规定。

韦喜律师温馨提示：
1、购房者明知开发商无预售许可证，仍签订商品房认购合同，若开发商不能再购房者起诉前获得预售许可证，则该商品房认购合同无效，且购房者仅能要求开发商返还已付房款及相应利息，无权要求双倍赔偿及房屋升值损失等。
2、商品房认购合同中如果对房屋位置、计价方式与价款、面积等有明确规定，可以认定为商品房买卖合同。
3、未取得预售许可能的商品房存在未来无法办理房产证，无法办理按揭等风险。购房者在审查开发商出示的预售许可证时，应该特别注意核验所购房屋是否在预售范围之内，是否超出规划等细节。
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