：房屋出卖后被法院查封

发布日期：2016-09-21 作者：房产律师

一、原被告诉求
原告诉称，2015年2月25日，原、被告经过北京林家房地产公司居间介绍，签订了《存量房屋买卖合同》，约定被告将北京市某区258室房屋出卖给原告，总房价为二百五十八万元，并收取原告定金五万元。并且约定被告应于2015年3月30日前解除258号房屋的抵押，后来，被告单方毁约，至今未解除抵押。原告委托北京东卫律师事务所，于2015年4月26日向被告邮寄了《律师函》，再次催促被告履约，被告一直不予回应。为维护个人合法权益，特诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的《存量房屋买卖合同》。2、被告退还原告的购房定金五万元。3、被告赔偿原告违约金五十万元。4、被告赔偿原告居间中介费一万元。5、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告所述基本属实，但是双方交易的房屋位于北京市某区258号。原、被告双方签订房屋买卖合同时，该房屋虽有建设银行北京分行的抵押，但是状态正常。2015年初后，被告准备履行合同时发现258号房屋已经被法院查封。后被告一直努力与对方协商解封，但没有结果。现被告已经没有能力赔偿。同意解除双方签订的《存量房屋买卖合同》；同意退还原告支付的五万元定金；但是不同意支付违约金五十一万元，违约金过高；中介费一万元同意赔偿给原告。

二、审理查明
2015年2月25日，原告与被告在北京林家房地产公司的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于北京市某区258号房产一套。合同约定：该房屋已经设立抵押，被告应于2015年3月30日前办理抵押注销手续。合同约定：房屋成交价二百五十八万；原告将定金五万元直接支付给被告。被告办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日将该房屋交付给原告。合同约定：出卖双方最晚应于合同签订之日起九十日内，向房屋登记部门办理房屋权属转移登记手续。因被告原因致使原告未能在合同签订之日一百二十日内取得房屋所有权证书的，原告有权单方解除合同。如原告选择解除合同，需要承担百分之二十违约责任。
同日原告、被告与居间方北京林家房地产公司签订居间服务合同，约定原告向该公司支付居间服务费一万元。原告于当日支付居间方居间服务费一万元，支付被告定金五万元。
2015年4月26日，原告委托北京东卫律师事务所发出律师函，要求被告履行双方签订的房屋买卖合同。被告表示该函被他人签收，但其知晓此事。
2015年3月18日，258号房屋被法院查封；截至本案庭审结束，被告李玲玲未将上述出售的房屋解除抵押登记。
庭审中，原告称被告收受其定金后，未于2015年3月30日前办理解除抵押手续，致使双方无法办理网签，购房款亦无法按照合同约定的方式支付，最终致使双方未在合同约定的时间内办理权属移转登记，故被告的行为构成违约并承担相应的责任。对此被告表示其未办理解除抵押手续是因为258号房屋被查封，并且其资金短缺，无法解除抵押。

三、判决如下：
1、解除原告李大炮与被告李玲玲就北京市某区258号房产签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》。
2、被告李玲玲退还原告李大炮定金五万元。
3、被告李玲玲支付原告李大炮违约金五十一万元。
4、被告李玲玲支付原告李大炮居间服务费一万元。

四、资深房产律师靳双权点评
资深房产律师靳双权认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。
原、被告签订的房屋买卖合同及相关补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，故双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
被告没有按时还清贷款解除抵押，致使合同不能继续履行，属于违约行为；258号房屋由于被告与案外人的其他纠纷被司法查封，最终致使原告未能按照合同约定时间取得房屋所有权证书，故被告的行为构成根本违约。现原告要求解除合同，被告亦同意解除,双方无异议可以解除。
原告依据合同约定有权要求被告退还定金、按照房屋成交总价的百分之二十支付违约金。故对原告的该项诉讼请求，于法有据。被告仍以其资金不足为由申请法院酌减，不属于法定抗辩理由，于法无据。
对于原告要求被告支付居间服务费的诉讼请求，由于被告的违约造成了原告该笔损失，并且被告亦同意支付。
综上，资深房产律师靳双权认为法院的判决是正确的。

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