通过诉讼成功收回租赁房屋和追回租金

广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3348号
上诉人（原审被告）：陈某某，住广州市某区。
委托代理人：潘伟峰，广东富临国泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:广州市某房地产开发经营有限公司，住所地：广州市某区。
委托代理人：王高军，广东鸿浩律师事务所律师。
上诉人陈某某因与被上诉人广州 市某房地产开发经营有限公司（以下简称某房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市某区人民法院（2015）穗越法民三初字第165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，某房地产公司是某区长堤大马路迎祥新街1号901房的权属人。2001年9月26日，某房地产公司（甲方）与陈某某母亲卢玉莲（乙方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，其中约定：甲方同意将上址房屋出租给乙方（包括乙方之家属名单，见附件一）作住宅使用，房屋使用面积35.95平方米；月租金为115.24元，租赁期限自1999年7月1日至2002年6月30日，乙方在每月的第10-15日前缴付本期租金给甲方等。
2014年12月25日，某房地产公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除某房地产公司、陈某某之间的不定期租赁合同，陈某某将广州市某区迎祥新街1号901房腾空交还给某房地产公司；2、陈某某按每月每平方米30元的标准支付2008年1月1日至交还房屋之日止的租金（即每月1078.5元）。
原审庭审中，某房地产公司、陈某某均确认卢某于2008年9月15日死亡。某房地产公司称卢某向其缴租至2007年12月止，涉案房屋现空置。陈某某称其向某房地产公司缴租至2007年5月止，其于2007年9月取得低保证后，向某房地产公司表示要求按低保租金标准即每月每平方米1元缴租，但某房地产公司不肯收租，也没有答复是否批准陈某某按低保标准缴租；涉案房屋现由陈某某及陈某某哥哥夫妇共3人居住使用。
原审法院认为：某房地产公司是涉案房屋的权属人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。某房地产公司与陈某某母亲卢玉莲签订的《广州市房地产（住宅）租赁契约》合法有效，该合同约定的租赁期限届满后，双方没有续签书面合同，但卢某继续使用该房屋及缴租，某房地产公司没有提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁，双方当事人均可随时解除合同。卢某死亡后，陈某某作为其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁涉案房屋。依约支付租金，是陈某某作为承租人最重要的一项合同义务。现陈某某拖欠2008年1月1日起的租金至今未付，已构成违约，应承担相应的违约责任。故某房地产公司作为房屋权属人要求解除双方的租赁合同关系、收回房屋及要求陈某某支付欠租的诉讼请求合法有理，原审法院予以支持。但租金应按合同约定的标准计算，某房地产公司要求按1078.5元/月的标准计算及陈某某要求按1元/平方米/月的标准计算均缺乏依据，原审法院不予采纳。鉴于某房地产公司未能举证证明陈某某户在本市内有其他房屋可供搬迁居住，故某房地产公司应允许陈某某户继续暂住一段时间，暂住期间，陈某某户应积极另寻房屋搬迁，以便日后将涉案房屋交回某房地产公司，并应参照房管部门发布的广州市公房住宅租金标准支付暂住期间的房屋使用费。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十四条、第二百三十五条的规定，于2015年4月16日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，解除某房地产公司与陈某某就广州市某区迎祥新街1号901房订立的租赁关系；二、陈某某户（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起六个月内，将广州市某区迎祥新街1号901房腾空交还给某房地产公司；三、陈某某在本判决发生法律效力之日起十日内，向某房地产公司支付从2008年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月115.24元计付）；四、自本判决发生法律效力之次日起至陈某某实际交还上述房屋给某房地产公司之日止的房屋使用费，由陈某某按房管部门公布的广州市同期公房住宅租金的标准逐月支付给某房地产公司；五、驳回某房地产公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2065元，由某房地产公司负担1823元，陈某某负担242元。
判后，陈某某不服原审判决，上诉至本院称：1、双方当事人在原审庭审中均确认涉案房屋是我及哥嫂三人居住，但某房地产公司只列我一人为被告，遗漏了必要的当事人。2、原回迁人卢某去世后，其权利义务应由两个儿子共同承继，除非卢某有特别的表示。本案中，在没有证据证明卢某有特别表示的情况下，有关涉案房屋问题，均应由其两个儿子共同处理。原审法院在某房地产公司只起诉我一人的情况下，判决我户(含同住人员)搬迁超出了其原审诉讼请求，应发回重审。3、原审法院把本案的租赁关系等同于普通的租赁行为是事实认定错误。判决结果与之前生效判决相悖，违背了我国法律的一致性和严肃性，应予纠正。本案不是一般的租赁关系，是建立在公房拆迁回迁基础上的法律关系。我因国家安排在这里已经住了几十年，我及哥哥家人的户口也迁到涉案房屋地址，而普通的租赁关系是不能入户的。根据相关拆迁管理条例及办法规定，合同双方的租赁关系应当受到先前拆迁安置关系的约束，不能任意解除和终止，即某房地产公司不能随意解除或终止租赁合同，只有在协商一致或异地安置后才能解除或终止合同。4、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第234条、235条错误。5、根据《城市房地产开发经营管理条例》第12条和《广东省城市房屋拆迁管理规定》第五条规定，某房地产公司在开发拆迁时是对我这种公房租户作出政策性的计划和安排，而目前某房地产公司却违反诚实信用原则，毁约要求我等租户搬走，是严重违反诚实信用的行为。如果我预料到某房地产公司的拆迁会导致无法居住，我不可能同意拆迁，本栋楼的其他住户也是不同意拆迁的。某房地产公司早就料到拆迁这样的公房、发展这样地块的房地产应需承担先前的义务。6、我年事已高，又是低保户家庭，在广州没有其他安身之房，某房地产公司的违约行为严重违反公序良俗原则。7、对涉案房屋的租金问题，我愿意继续按照低保条件缴纳。综上，我上诉请求判令：1、将本案发回重审或撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第四项；2、驳回某房地产公司的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由某房地产公司承担。
被上诉人某房地产公司答辩称：一、原审判决认定事实正确，理由如下：1、涉案房屋是我司合法拥有的房屋，该房屋出租给了陈某某的母亲，并签订了《广州市房地产租赁契约》，其中乙方之家属名单中并无陈某某的名字，故陈某某不享有被安置的资格。陈某某的母亲过世后，一直是陈某某在使用和管理该房屋，我司在起诉前也一直在与陈某某沟通续签租赁合同和涨租事宜，陈某某是以无固定期限租赁合同承租人身份在与我司交涉。我司在多次查看该房屋的过程中从未见过陈某某所称的哥嫂，陈某某也从未提出其哥嫂在该房屋中居住。经我司调查和当地居委会证实，涉案房屋空置多年，电表自2009年4月起停止至今，水表度数为零，显示陈某某并未实际居住，而是不正当霸占该房屋。我司认为只有陈某某才是该套房屋的承租人，即使其哥嫂在该套房中居住，也是陈某某的转租行为，陈某某的哥嫂不是本案的被告。陈某某在一审中也未要求法院追加其哥嫂为被告，本案没有遗漏当事人。通知同住人员搬离和清空房屋本来就是陈某某的义务，原审法院在判决解除双方之间不固定期限租赁合同时，要求陈某某(含同住人员)将该套房屋腾空交还给我司，并没有超出我司的诉讼请求。2、涉案房屋安置给陈某某母亲，其母亲已过世，我司已履行完安置义务。现所有证据都证实我司和陈某某之间为普通租赁合同关系，我司是盈利性公司，非政府机关、国有企业或公益慈善性单位，双方之间已不存在所谓拆迁安置关系。我司与陈某某之间的租赁合同早已到期，陈某某既不续签租赁合同，也不交租的事实清楚，证据确凿。我司有权依法解除不固定期限租赁合同，要求陈某某返还房屋。3、按照生活经验，寻找其他住处，腾空房屋半个月到一个月的时间已足够，原审法院给予陈某某6个月的搬迁宽限期已完全考虑到了陈某某的年龄和经济状况。虽然6个月的宽限期对我司来讲并不公平，但我司考虑到陈某某的实际情况，也愿意服从原审法院判决。二、陈某某上诉主张的原审判决适用法律错误没有依据。我司和陈某某之间为普通租赁合同关系，陈某某没有任何证据证明双方之间是拆迁安置关系。综上，原审认定事实正确，适用法律准确，我司请求驳回上诉，维持原判。
各方当事人对原审判决查明事实没有异议，本院予以确认。
二审诉讼中，陈某某确认如下事实：1、其是涉案房屋的户主，对外由其交租及与某房地产公司协商，但对内两兄弟各负担一半租金；2、在卢某死亡后，因为其是户主，故对外是其一人与某房地产公司之间发生租赁关系，对内其会与哥哥协商；3、某房地产公司一直要求其按原合同标准交租，但由于其是低保户，其在2007年至2014年期间均要求按低保户的情况来交租，某房地产公司不同意。某房地产公司从2015年开始要求涨租，其不同意，仍坚持要求按低保交租，故至今未交租。某房地产公司则确认其司在卢某去世后是与陈某某发生租赁关系，与陈某某哥哥无关，其司不知道陈某某哥哥的存在；并表示其司于2013年通知陈某某交租及涨租，之前要求陈某某按原合同标准交租，但陈某某要求按低保交租，其司不同意。
为证明上诉主张，陈某某还向本院提交了如下证据：1、本院作出的（2008）穗中法民五终字第230号民事判决书复印件，该判决已经发生法律效力。拟证明本案判决结果应与该案判决结果一致；2、陈耀祖的户口本及身份证复印件，其中户口本载明陈某某是户主，常住人口有其妻子朱某、女儿陈某、兄陈耀祖。拟证明涉案房屋共有五个人居住，除了陈某某外，还有其妻子和子女、其哥哥陈耀祖，陈耀祖的妻子有时候也会过来住。陈某某确认其在原审中未提交上述证据，但是因为原审法院没有主动找其要，在原审判决其败诉后，其与邻居沟通才找到证据1判决书，是其在原审判决后收集到的新证据，且上述证据对查明案件事实有关键作用，二审应予采纳。某房地产公司对此发表如下质证意见：1、上述证据均非二审新证据；2、涉案房屋经调查现为空置，电表至今停止，水表也为零；3、证据1判决书是2008年的，案件不同，没有参考意义；4、我司是与陈某某母亲签订的租约，合同到期后，我司一直是与陈某某沟通续约一事，我司与陈某某的哥哥没有租赁关系。
本院认为：原审法院对于涉案合同性质和效力的认定准确，论理清晰，本院不再赘述。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案对于被上诉人某房地产公司提出的认为原审判决搬迁期限为6个月不公平的异议不予审查。
针对陈某某的上诉，本院认定如下：首先，关于本案是否遗漏诉讼主体问题。虽然陈某某哥哥的户籍登记在涉案房屋地址内，陈某某据此主张遗漏其哥哥夫妻作为本案必要当事人，但陈某某为涉案房屋地址登记的户主，且陈某某在二审中确认对外是其一人与某房地产公司发生租赁关系，某房地产公司亦确认其是与陈某某之间存在租赁关系，故陈某某该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其次，我国并非判例法国家，而本案案情与陈某某二审提供的法律文书所涉案情并不相同，故对陈某某提供的该份证据，本院不予采纳；陈某某据此不同意交还房屋缺乏理据，本院不予支持。再次，陈某某在合同期满后至今仍拖欠租金，对于欠租的原因，陈某某表示其于2007年至2014年均要求按低保标准交租，但某房地产公司不同意，而某房地产公司亦表示其在2013年前均是要求陈某某按原合同标准交租，但陈某某不同意，其司也不同意陈某某要求按低保交租，故在陈某某不同意按原合同约定标准交租，并至今拖欠租金情况下，原审支持了某房地产公司关于解除双方租赁关系，支付租金的请求并无不当，本院予以维持。陈某某以其为公房租赁的拆迁回迁户为由，不同意解除租赁关系，并表示要求按低保继续交租的上诉主张均无理，本院不予支持。陈某某上诉主张发回重审无理，本院不予采纳。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人陈某某的上诉理由和请求均不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费242元，由上诉人陈某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉

二〇一五年八月二十六日
书 记 员 党春婷