资深房地产专业律师点评一件借名买房合同无效案件

 
为保护当事人隐私安全，本文当事人均已经使用化名。
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案件介绍：
王红梅与王小明系姐弟关系。
2009年5月8日，王红梅、王小明姐们二人签订了《房屋转让的协议》，该协议中双方约定：2008年南大荒苗圃搬迁，王小明把宿舍楼1栋20号两居室楼房销户，同时给了两限房，诉争房屋，因王小明资金不足，无力购买，将诉争房屋转让给弟弟王红梅购买。经双方协商一致后：一、购房资格转让费人民币5万元由王红梅支付王小明（2013年5月31日以前付清）。二、若干年后无论任何原因王红梅出售此房，就在原来转号费人民币5万元的基础上再补偿对方5万元整。此协议从2009年3月20日起开始执行生效，双方永远不得反悔。若王小明不按此协议执行而反悔的，双倍返还房款。若王红梅不按此协议执行及执行还款，王小明有权收回此房，余款不退还。
同日，双方又签订了《借款协议》，约定：2009年王小明将30万元借给王红梅用于购房，借款日期为2009年3月20日还清，利息经协商2013年2万元。王小明在银行贷款17万元用于王红梅购房，由王红梅按银行规定还款及利息，与王小明无关。2019年还清王小明借款王小明必须协助（提供一切手续）王红梅办理房屋过户手续。本协议从2009年3月20日执行。
2009年12月19日，王小明与北京首钢房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定以55万元价格购买诉争房屋。后诉争房屋由王红梅装修居住至今，期间王红梅以王小明名义申请办理了银行贷款17万元。房屋交付之后，王红梅对房屋进行了简单装修之后入住了该房屋。
2011年4月29日，王小明取得诉争房屋所有权登记，房屋性质为限价商品住房。
2013年，王小明诉至法院，要求确认双方之间的《关于房屋转让的协议》无效。2013年11月6日，北京市朝阳区人民法院认定双方签订的《关于房屋转让的协议》实际上是借名买房合同，因违反了国家政策及法律、行政法规的规定，因此判决双方之间的协议无效。
2014年11月18日，王小明又将王红梅起诉至法院，要求王红梅腾退诉争房屋。
北京市朝阳区人民法院依法对该案件进行了审理。
 
审判结果：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
一、王红梅于判决生效后60日内将诉争房屋腾退给王小明；
二、王小明于判决生效后60日内返还王红梅购房款17万元、各项税费合计1万元，以上共计18万元；
三、王小明于本判决生效后60日内给付王红梅装修损失3.1万元；
四、王小明于本判决生效后60日内给付王红梅房屋差价补偿损失90万元；
五、驳回王红梅其他反诉请求。
一审判决后，王小明不服一审判决上诉至北京市三中院，三中院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。
 
借名买房纠纷专业律师靳双权案件点评：
本案是一起因借名买房合同被确认无效后财产返还的案件。
根据法院的生效判决，北京市朝阳区人民法院已经于2013年确认了双方之间所签订的合同系名为借款实为借名买房的借名买房合同，该借名买房合同因违反了法律、行政法规的强制性规定及相关政策而归于无效，法院已经作出生效判决予以确认。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予以返还。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，没有必要返还或者不能返还的，应当折价补偿。双方都有过错的，根据双方的过错程度承担相应的赔偿责任。本案中，双方的借名买房合同被确认无效前，王红梅已经履行了自己的付款义务，其已经支付了相应的房款，对于这部分房款，王红梅在要求其返还房屋时应予以返还。由于双方系姐妹关系，王红梅基于对王小明的信赖，在该房屋具备上市交易条件时可以进行房屋所有权转移登记手续，对这部分信赖利益损失，王小明亦应当予以赔偿，且双方合同被确认无效前，王红梅已经支付了相应房款并对该房屋进行了装修，装饰装修已经对该房屋形成了添附，且该添附不可分割，具备一定价值，因此法院判决王小明承担赔偿责任时将房屋装饰装修算入内，并无不当。法院在充分考虑双方当事人的主观过错程度后做出的判决，于法有据，是正确的。
综上，法院的判决是正确的。