房屋买卖合同纠纷律师点评一起迟延交房支付违约金案件

 
为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
本文系安居房地产律师网首席律师靳双权原创，转载请注明出处。
 
案件介绍：
2012年12月17日，刘苏耐与某房地产开发公司签订了一份 《北京市商品房预售合同》。双方在该合同中约定由某房地产开发公司将诉争的202号房屋（以下称诉争房屋）出售给刘苏耐；房屋预测建筑面积共175.19平方米，房屋总价款为626万元。刘苏耐采取一次性付款方式支付；该合同第十二条约定某房地产开发公司应当在2012年12月31日前向刘苏耐交付该诉争房屋。
同时双方约定在该诉争房屋交付时应当符合下列条件：1、该诉争房屋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该诉争房屋面积实测技术报告书；3、满足第十三条中某房地产开发公司承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；合同第十四条逾期交房责任：开发商未依照约定期限和条件交房的，逾期超过69日，刘苏耐有权退房，若刘苏耐要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述第十二条约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，开发商按日计算向刘苏耐支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向刘苏耐支付违约金。同时该合同第二十一条第二款约定该房屋交付使用后，刘苏耐同意委托开发商指定的代办公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费为2000元。如因开发商原因刘苏耐在该房屋交付之日起730天内取得房屋所有权证书的，刘苏耐有权退房。刘苏耐退房的，开发商应当自退房通知送达之日起30日内退还刘苏耐全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款基准利率给付利息。刘苏耐不退房的，自刘苏耐应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，开发商按日计算向刘苏耐支付全部已付款万分之一的违约金。上述合同签订后，刘苏耐按照上述合同约定支付了全部购房款。但开发商未于约定日期即2012年12月31日前向刘苏耐交付房屋。
2013年5月，诉争房屋所在楼栋工程取得北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表。2013年8月，诉争房屋所在楼栋取得房屋面积测算技术报告书。2013年11月19日，诉争房屋所在楼栋取得房屋所有权证书，诉争房屋所在楼栋坐落位置变更为昌平区102号房屋。
后刘苏耐将房地产开发商起诉至法院，要求开发商履行过户交房义务，并支付违约金（自2013年1月1日起至2015年8月25日止）。
 
审判结果：
北京市昌平区人民法院经审理后判决：
一、开发商于判决生效后十日内将诉争房屋交付给刘苏耐使用。
二、开发商于判决生效后十日内将该房屋的产权过户至刘苏耐名下。
三、开发商于判决生效后给付刘苏耐违约金120万元。
一审判决后，开发商不服判决上诉至北京市第一中级人民法院，一中院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。
 
房屋买卖合同纠纷律师靳双权案件评析：
本案是一起因开发商迟延交付房屋引起的房屋买卖纠纷案件。
房屋买卖合同纠纷律师靳双权认为，本案中刘苏耐和开发商所签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。双方均应依照合同约定履行相应的义务。该合同约定开发商应当于2012年12月31日前向刘苏耐交付诉争房屋，而开发商却于2015年5月12日向刘苏耐发放了入住通知书，且经法院于同年7月组织勘察时开发商依然无法证明该房屋具备通水通电条件，经法院主持双方协商于2015年8月25日前办理诉争房屋入住手续。因此法院根据上述事实认定开发商未依照合同约定的时间向刘苏耐交付房屋已经构成违约，根据双方的合同约定应当支付违约金。
庭审中开发商主张违约金过高要求调低，法院经研究后结合案情酌定为120万元，而开发商主张该房屋系定向拆迁安置房，因未予政府有关部门协调而导致延期交付房屋，但未能举证证明其主张，因而法院对其主张未予支持。同时双方在庭审中就交付房屋事宜已经达成了一致，因此刘苏耐要求开发商交付房屋的请求，法院予以支持是正确的。同时该房屋交付使用后已经达到了相应的条件，开发商应予办理房屋产权过户手续，因而法院判决开发商办理过户手续将诉争房屋过户至刘苏耐名下的判决亦充分考虑了事实。
综上，法院的判决是正确的。