房屋买卖合同纠纷律师对一起房屋买卖阴阳合同纠纷的解析

 
为保护当事人隐私安全，本文当事人姓名均使用化名。
本文系房屋买卖合同纠纷律师靳双权原创，转载请注明出处。
 
案件介绍：
2015年4月18日，张忠瑞经过中介公司的介绍和李雪签订了《房屋买卖合同》，双方在合同中约定：李雪购买张忠瑞位于北京市昌平区的诉争房屋一套，房屋售价为340万元，双方约定该合同签订时李雪支付20万元定金，税费及其他与购房相关的费用由李雪承担，其余房款由李雪办理房屋贷款，双方在合同中约定自合同签订之后30日内支付300万元房款。剩余房款待过户后一次性支付等内容。
同日，双方还签订了一份《补充协议》美双方在该补充协议中约定，李雪所购买的诉争房屋价款为400万元，其中装饰装修、家具及装饰装修等作价80万元，房屋作价320万元。双方所签订的房屋买卖合同系网签使用，若因出卖人原因买受人无法取得该房屋的出卖人以已付购房款支付万分之三每日的违约金，买受人可以选择继续履行合同或者解除合同，若买受人选择解除合同，除支付违约金外，出卖人应当返还买受人全部购房款；若因买受人原因导致房屋买卖合同无法继续履行，则应支付已付购房款20%的违约金。买受人自取得300万元购房款当日为买受人办理房屋权属转移手续，剩余房款待过户后5个工作日内支付给出卖人。双方房屋买卖中发生所有的问题均以补充协议为准。
2015年5月15日，李雪支付了购房款320万元（包括已支付的付定金），但是张忠瑞未依照约定办理房屋过户手续。后李雪和张忠瑞因过户事宜发生了争执，双方因不能协商一致发生争议。
随后李雪将张忠瑞起诉至北京市昌平区人民法院，要求法院判令张忠瑞协助办理诉争房屋的房屋所有权证书，并且按已付购房款总额日万分之三支付自2015年5月15日至实际办理房屋所有权转移登记手续之日止的违约金。
北京市昌平区人民法院依法对该案件进行了审理。
 
审判结果：
北京市昌平区人民法院经审理后判决：
一、张忠瑞自本判决生效之日起5日内协助办理诉争房屋的房屋所有权转移手续。
二、自取得该房屋所有权后10个工作日内李雪支付张忠瑞剩余房款80万元。
三、张忠瑞支付李雪已付购房款自2015年5月15日至实际办理过户手续的违约金，按日万分之三计算。
 
房地产律师靳双权案件点评：
房地产律师靳双权认为，本案是一起阴阳合同引起的房屋买卖合同纠纷案件。
本案中，原被告双方于签订房屋买卖合同后又签订了一份补充协议，双方在该协议中约定该房屋总价为400万元，其中房屋作价320万元，房屋内的装修、家具等作价80万元，双方所签第一份合同系网签使用，一切有关房屋买卖事宜均依照补充协议。在订立该合同时，双方协商一致，且意思表示真实，因此该补充协议应当认定为合法有效的合同。本案第一份合同作为双方为规避税款使用，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此该合同无效。对于双方违约责任认定及支付价款情况等应当依据双方所签订的补充协议。
本案中李雪已经支付了张忠瑞购房款共计320万元，同时双方约定在李雪支付300万元房款时张忠瑞应当履行过户义务，而在李雪已于2015年5月15日支付了购房款300万元，根据双方合同约定张忠瑞应当履行自己的过户义务，因此法院判决张忠瑞履行过户义务的判决具有合同依据。
根据双方合同约定，因出卖人原因导致买受人无法取得房屋所有权证的，买受人可以选择解除合同或者继续履行合同，若买受人选择继续履行合同，则出卖人应当以衣服购房款的日万分之三支付至实际履行之日止向买受人支付违约金。而本案中出卖人张忠瑞自取得房款后未依照合同约定履行过户手续，因此其应当承担违约责任。
综上，法院的判决是正确的。