北京市房地产律师解析未成立的房屋买卖合同返还定金纠纷案件

发布日期：2015-12-22 作者：靳双权律师

为保护当事人隐私安全，本文当事人均系化名。
本文系房屋买卖合同纠纷律师靳双权原创，转载请注明出处。

案件介绍：
2015年4月22日，李予飞与沈中签署《北京市存量房屋买卖合同》。双方在合同中约定李予飞购买沈中所有的涉诉房屋，房屋成交价格115万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价65万元。双方在《居间服务合同》约定由李予飞支付居间代理费3.6万元。同时双方在《补充协议》中约定乙方（李予飞）公积金贷款后且不晚于2015年6月10日将第一笔首付款人民币97万元整以非建委资金监管的方式支付沈中（甲方）；甲方若出现“拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的”的情形，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向乙方支付违约金；丙方（链家经纪公司）收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。《买卖定金协议书》载明沈中收到李予飞购买涉诉房屋的购房定金2万元。
同日，李予飞支付链家经纪公司居间代理费及北京担保有限公司保障服务费、代收评估费共计3万元。2015年4月25，李予飞支付链家经纪公司居间代理费1.7万元。
2015年5月15日之前，中介公司向其转达沈中拒绝继续履行合同；2015年5月15日，双方在沈中家中进行协商，最终沈中以书面方式确认不再向其出售涉诉房屋。
后双方因返还房款及违约金问题发生纠纷，因此李予飞将沈中起诉至北京市朝阳区人民法院，诉求法院判令：解除双方所签合同，沈中返还定金；沈中支付违约金35万元，沈中赔付居间费等其他费用共计4.7万元。

审判结果：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
1、解除双方所签合同；
2、判决生效后7日内沈中返还李予飞2万元定金；
3、沈中于判决生效后7日内支付李予飞违约金6万元。
4、驳回李予飞其他诉讼请求。

房屋买卖合同纠纷律师靳双权案件点评：
房屋买卖合同纠纷律师靳双权认为，本案是一起因出卖人原因不履行合同导致的房产纠纷案件。
本案中，双方所签的《房屋买卖合同》及补充协议系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。本案中，庭审中双方均同意解除合同，因此法院对双方的主张予以了支持。根据《合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。”双方合同解除后，沈中应当返还李予飞支付的2万元定金。
关于违约金金额问题，法院结合本案双方义务的履行情况，当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实原则予以衡量。本案中，李予飞主张居间代理费等费用以及丧失交易机会与房屋差价损失，要求沈中赔偿损失的4.7万元并支付违约金36万元，但是未能举证证明其损失，因此法院未能支持其诉讼请求。
综上所述，法院的判决是正确的。

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