名为房屋买卖实为套取银行贷款的协议是否有效

【案情】
杨某与刘某、雷某于2009年12月23日签订了《房屋过户相关事宜的协议》，该协议约定：“因投资需要，为了借贷到更多的资金，杨某暂时将自己名下的房屋过户到刘某、雷某名下，以刘某、雷某的名义帮助杨某向银行申请抵押贷款，贷款额由杨某使用，贷款本金及利息由杨某负责偿还，贷款本金及息还清后，刘某、雷某与杨某一起到房地产管理局办理房屋过户手续，将该房屋过回到杨某名下；刘某、雷某不得以房屋产权属刘某、雷某对抗杨某，拒不办理该房屋过户手续”。协议签订后，杨某将位于自己名下的房屋过户到刘某名下。2009年12月23日，刘某、雷某用上述房屋作抵押（办理了抵押登记）与银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，从银行处帮杨某借款17万元，而后以刘某、雷某的名义按期向银行进行还款。现杨某要求刘某、雷某配合将银行贷款提前偿还，被刘某、雷某拒绝，遂双方发生纠纷，现杨某诉至法院，要求刘某、雷某与银行协助杨某办理房屋的抵押权注销登记手续及协助杨某将房屋过户到自己名下。
【分歧】
本案争议的焦点是杨某与刘某、雷某签订的房屋过户相关事宜的协议是否有效：
第一种意见认为，房屋过户相关事宜的协议有效。理由是：杨某与刘某、雷某双方签订的《房屋过户相关事宜的协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的效力禁止性规定，且杨某与刘某、雷某在实际履行过程中由杨某以刘某、雷某的名义代其按期归还第三人（银行）的借款本金及息也未损害第三人（银行）的合法权益，故杨某与刘某、雷某签订《关于房屋过户相关事宜的协议》合法有效，应予履行。
第二种意见认为，房屋过户相关事宜的协议无效。理由是：杨某与刘某、雷某双方签订的《房屋过户相关事宜的协议》，不是为了进行房屋买卖而是为了套取银行贷款，该行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项之规定“以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效”，因此，杨某与刘某、雷某签订《关于房屋过户相关事宜的协议》无效。
【评析】
笔者同意第二种观点，理由如下：
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项之规定，以合法形式掩盖非法目的民事行为无效。所谓合法形式掩盖非法目的的民事行为，是指行为人以表面上合法的民事行为为手段和方法，掩盖并实现其非法的行为目标和结果的民事行为。以合法形式掩盖非法目的的合同具有无效合同的特征，其特征是:（1）合同形式合法，该民事行为从表面上看内容及结果不违反法律的强行性规定;（2）实质违法，合同隐藏非法目的，合同行为只是一种表象，该表象掩盖的是一种非法的隐匿行为。当事人主观上所追求的实质是一种非法的目的，实施的合法外表行为只是达到非法目的的手段，该行为实质所追求的结果违反法律的强行性规定;（3）当事人主观故意，合同当事人主观上存在通谋的意思，即双方当事人主观上均具有规避法律实现违法结果的故意;（4）违法目的的隐蔽性，行为人以表面合法的民事行为为手段掩盖其实质追求的违法结果。学理上，合法形式掩盖非法目的的民事行为，是以外观合法的民事行为为手段掩盖其内心真实追求的违法目的的民事行为，即表意人基于故意的意思与表示不一致的意思表示了不真实的民事行为，该民事行为本质为形式合法但实质违法应属于内容违法的民事行为，法律基于其内容违法而给予其以绝对无效的不利效力评价。
本案中，杨某与刘某、雷某签订房屋过户相关事宜的协议进行房屋买卖,在形式上并没有违反法律的具体文义规定，不具有直接的违法性，且在形式上具有合法性，但杨某主观上所追求的实质是为了投资需要，从银行借贷到更多的资金用于业务周转，合同的行为只是一种假象，假象的背后是当事人主观上欲追求的非法目的套取银行贷款，当事人实施的合法外表行为只是为了达到非法目的手段。杨某与刘某、雷某通谋作出虚构房屋买卖套贷借款的行为，其内心真意与外在表意不一致，意思表示不真实，且主观上明知内心真意与外在表示不一致，还故意为此种意思表示不真实的表意行为，其目的就是为了欺骗第三人（银行）套取贷款。因此，杨某与刘某、雷某的行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项规定的“以合法形式掩盖非法目的的情形”，应当认定双方签订的房屋买卖合同无效。