房屋行政登记案中民行交叉，如何处理？

发布日期：2012-11-27 作者：张沂峰律师

关于民行交叉正当程序及处理的便民规则
    司法解释第8条规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。

    该条是关于民行交叉及其处理的规定。房屋登记案件中存在大量民行交叉问题，何者为先，成为诉讼中的瓶颈。以往遵循谁为基础谁为先的规则，但在诉讼中当事人一并提起，甚至仅仅状告房屋登记行为，但实质争议却是确权，民事诉讼或者行政诉讼何者为先?针对在有些诉讼中，原告不服房屋登记行为，但其理由却仅仅是对作为房屋登记基础关系的转让合同、婚姻、共有、继承等民事行为提出异议，认为应当确认无效或者依法撤销。我们认为，行政诉讼不宜受理此类案件。主要理由如下。第一，房屋登记的行政争议只是一个表面形式，其实质完全是民事争议。而行政诉讼无法解决民事争议，因此纠纷无法得到实质性解决。第二，民事争议通过民事诉讼解决之后，就没有必要再就房屋登记行为提起行政诉讼。如果基础民事行为不成立、可撤销或者无效，可以通过民事诉讼等程序纠正，纠正后可以通过申请房屋登记机构更正加以救济，也就没有必要提起行政诉讼。如果基础行为没有问题，房屋登记就更是不宜否定。所以无论如何，行政诉讼都是不必要的。

    如果起诉理由中既包含基础行为，也包含房屋登记机构未尽合理审慎审查职责的，行政诉讼可以受理，但基础行为需要民事诉讼先行，可以裁定中止行政诉讼，行政诉讼起诉情形应当合理扣除。

    由此，利害关系人在行政起诉中，起诉理由一定要谨慎提起。不要给不良的法官及第三人找到中止审理的借口。

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