夫妻卖房后反悔，法院判决维护善意购买者

[案情]
近日，洛阳市老城区人民法院宣判一起房屋买卖合同纠纷案件，判决驳回原告诉讼请求，维持房屋买卖协议。

原告安某起诉至法院，称被告王甲（原告安某之妻）私自将他二人共有的一套房屋卖给了被告王乙，请求法院判决被告王甲与被告王乙签订的《买卖住房协议》无效，王乙返还已居住了近半年的房屋。

审理过程中，被告王甲称其将房屋转让给王乙的事实原告不知道，买卖协议应为无效。被告王乙称其知道原告安某与被告王甲系夫妻关系，在购买房屋过程中，协商过多次，原告安某与被告王甲均在场，原告安某曾亲自拿出该房屋的产权证书给被告看，还亲手收取了被告王乙交付的部分购房款并与被告王乙一同存入银行。原告对该房屋的买卖是清楚的。且该房屋产权证上只登记被告王甲一人，无其他共有人，被告王甲在买卖协议上的签字的行为构成表见代理，被告王乙是善意取得，该《买卖住房协议》是原、被告双方当事人的真实意思表示，合法有效，应依法继续履行。

法院审理后确认，原告安某与被告王甲系夫妻，准备将其二套房屋中的一套卖掉，制发了售房小广告，后通过熟人介绍认识了意欲购房的王乙，原告安某、被告王甲与被告王乙曾协商，后被告王甲与被告王乙签订《买卖住房协议》，将房屋以市场价转让给王乙，原告收取了被告王乙最后一次付款并存入银行后，被告王甲才将房屋钥匙交给王乙，随后王乙一直居住。

法院据查明的事实，确认原告作为具有完全民事行为能力人完全知道并实际参与了该住房买卖的整个交易活动，应视为默示同意转让住房，因此，被告王甲与被告王乙签订《买卖住房协议》出卖住房的行为并未侵犯原告的合法权益，该《买卖住房协议》合法有效。

[法官说法]

夫妻共有住房经双方同意即可转让，卖房后反悔法不容

宣判后，承办该案的法官范新生就该案的判决理由进行了判后释法。范新生认为，我国《婚姻法》第十七条规定，夫妻关系存续期间所的财产为夫妻共有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。该处所说共有是指法定共有，这就是说，夫妻婚后共有的财产，包括房屋，不管其权属证明上登记的是一方所有还是共有，都认定为夫妻共有。根据我国《合同法》相关规定，处分共有财产须经共有人同意。部分共有人私自处分共有财产，一般认定为无效。

本案被告王乙在买房过程中，知道原告安某和被告王甲系夫妻关系，并多次与二人共同协商，说明原告安某与被告王甲对该房屋买卖一事均知晓，原告安某还收取了被告王乙的部分购房款，被告王甲在原告收到该部分购房款后将房屋钥匙交与王乙，充分说明原告安某和被告王甲对房屋买卖一事都是持同意态度的，故应认定该房屋买卖行为有效。原告安某与被告王甲在房屋转让近半年后又反悔，法律不会支持。

[法官提醒]

新法律法规出台，“隐形共有人”须浮出水面

在实践中，我们把没有登记在权属证明上的共有人称为“隐形共有人”。我国一般传统习惯于将房屋权属登记在一方名下，夫妻婚后购房也通常只将一方作为权利主体加以登记，在发生家庭纠纷，特别是离婚的时候，双方容易在房屋等价值较大的家庭财产上产生所有权争议，“隐形共有人”的权益往往会受到侵害。

2007年10月开始生效的《物权法》规定，配偶不是当然的房屋共有权人，房屋产权要以机关登记为准，登记为一人的，产权人就是一人。2008年7月开始施行的《房屋登记办法》对“隐形共有人”提出了更明确的要求，《办法》第十三条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”特别是在房屋抵押登记时，要求询问房屋是否属于夫妻共同财产，共有人是否同意办理抵押登记等。种种措施就是要迫使“隐形共有人”浮出水面，及时登记其共有财产，明确其权利，以规避产权不明引发的房产纠纷。

洛阳市老城区人民法院 申文娟