开发商延迟交付商品房应如何承担违约责任

开发商延迟交付商品房应如何承担违约责任
作者：王树德律师

案情简介：
宋某与北京市某地产公司（以下称开发商）签订商品房预售合同，双方约定以13万元的价格买卖地下室车位，开放商应于2009年6月前交付车位给买受人使用，预期按日支付已付房款万分之十的违约金。开发商于6月底以挂号信方式通知收楼未果。买受人与2010年4月到场收楼，该车位因南侧砌有围墙而不能使用，后于2010年5月拆除。买受人主张开放商从2009年6月到2010年5月的预期交楼违约金3万元。最终法院认为。开放商交付车位除将支配权交与买受人之外，还应保证车位能够正常使用不存在瑕疵，而本案当中车位受到围墙影响而无法使用，不能视为正确交付。对围墙的建造时间，开发商负有举证责任而没有举证，推定围墙在车位交付前已经存在。认定从2009年到2010年5月期间，无论是否有通知，买受人都无法接受此车位，故开发商应该承担交付不能的违约责任，支持买受人的诉讼请求。
王树德律师针对本案当中出现的几个相关专业法律问题进行解析：
1、开发商预期交房，买受人是否可以解除房屋买卖合同？
开发商在约定的履行期限届满之时，没有按期交付商品房或者协助买受人办理房产的权属登记，即出卖人给付延迟。除当事人有约定外，法律一般不认为出卖人因此构成根本性违约，故不直接向守约方也就是购买人赋予解除权。
买受人向出卖人催告履行后，出卖人在合理期限内仍未履行的，买受人可以行使解除权。《商品房买卖合同解释》第15条第一款规定：出卖人延迟交付房屋，经催告在3个月内和合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持。买受人行使解除权有期限约束。该条第二条规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3各月，对方当事人没有催告的，解除权 应当在解除权发生之日1年内行使，预期不行使的，解除权消灭。当买受人依法行使解除权导致商品房预售合同解除的，则双方按《合同法》第97条结算及第107条确定出卖人违约责任的承担。

2、开发商预期交房，买受人的损失或者违约金应该如何计算？
由于出卖人延迟交付房屋，是买受人不能再预定的时间行使占有、使用、收益、处分的权能。根据《商品房买卖合同解释》第17条第二项规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，预期交付使用房屋的，按照预期交付房屋期间主管部门公布或者资格的房地产评估机关评定的同地段同类房屋租金标准确定。出卖人按此规定向买受人承担责任，无需以买受人实际有租赁支出为条件，因为租金收益是买受人基于合同正常履行所应获取的利益。
注意，对于开发商提前进行的房屋非正式交付，责任在于开发商，其应承担违约责任，支付违约金。