我国调控楼市两难选择与钥匙

目前我国调控楼市，面临着两难选择。那就是：出于改善民生、社会稳定的需要，房价必须要大幅度降低，但是这会让银行以及银行的储户（债权人）付出惨重的代价，银行破产的风险加大，且会危及股市和整个宏观经济安全，相信这种局面，任何人都不愿看到。但是房价一天不降，社会稳定的压力就一天不减。这是一个悖论。

随着上海、重庆开征房产税，楼市宏观调控的三驾马车——土地、信贷和税收就此同时上路，它能在多大程度上平抑房价，目前还不得而知。但至少从理论上一些分析。

按西方微观经济学的理论，商品的价格主要由供求关系决定。

而对于楼市的需求，笔者认为主要来自三个方面：第一，是投资或投机性需求，通过先买房再卖房获得差价，即炒房客；第二，资产保值性需求，投资者因担心货币资产贬值而购房以求得资产保值；第三，居住需求，购买者因无房居住而购买，也就是所谓的住房刚性需求。

要调控我国楼市，笔者认为，应该区分不同的需求类型，采用不同的调控手段，也就是分类调控。

对于第一种需求，主要是通过限购的方式来调控，即不允许同一个家庭拥有两套以上的房子，这就需要建立相应的全国范围内的住房管理信息系统。这样，对于那些炒房客，只能到海外炒房。此次上海、重庆进行的房产税试点针对的其实只是中小投机客，但拦不住不差钱的炒作大鳄，而限购令则可以在很大程度上调控这种需求。

对于第二种需求，只能通过管理通胀预期的一系列综合手段和措施，包括增多投资渠道，稳定股市，规范资本市场的一系列运作，完善社会保障制度，稳定物价等求得解决，而不能就房价论房价，当然，此种调控的难度极大，因为第二种需求表面上是房屋需求，实质上其他方面的问题以房屋需求的形式体现，或者说是找到了房屋这样一个合适的载体而暴露出来。

对于第三种需求，就是通过增加经济适用房、廉租房等保障性住房的供应量，来改变住房的供求关系从而加以解决。

所以，笔者认为我国调控楼市的钥匙就是分类调控。
 
【作者简介】
陈勇，硕士，中国行为法学会会员、中国国际公共关系协会会员，楚雄师范学院教师，云南兴彝律师事务所律师。