房屋指标转让协议纠纷代理意见

审判长、审判员：
我们受当事人的委托，作为上诉人的代理人参加本案的各项诉讼活动，现就本案的审理，发表如下意见：
《市场运作建房指标转让协议书》违反相关法律、法规强制性的规定，因而是无效的协议。
（1）《城市房地产管理法》第三十七条规定“下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”。
    该协议虽然名为《市场运作建房指标转让协议书》，但该协议最终落实到房屋的转让上，该市场运作房指标不能脱离房屋独立存在。因此，该协议实为房屋转让合同。由于该房产尚未登记领取权属证书，所以，不得转让，上诉人与被上诉人私下通过协议方式转让房屋的行为是《合同法》第五十二条第一款第五项违反法律强制性规定的行为，应认定为无效的行为。
(2)《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法》第二条第一款“本办法所称市场运作方式建设住房是指单位利用原有划拨或出让方式取得的住宅用地，通过投标方式选择房地产开发企业或建筑施工企业建设住房，出售给职工的建房方式。”第五条第一款“单位组织市场运作方式建设住房，必须以解决单位职工住房困难为前提，无房产和住房面积未达标户优先购买，参加市场运作方式建设住房的职工不需退出原已购买的房改房，单位利用原有划拨方式取得的土地进行市场运作方式建设住房，每个职工家庭只能购买一套住房，房改部门要对参加市场运作方式建设住房的职工建立《个人住房档案》，以及第七条规定，只有经过自治区住房制度改革委员会审核确认的职工，才能参加市场运作方式建设住房，才能办理房产证和国有土地使用权证。
   《广西第五劳教所新建住宅建设方案》第四条参加建房对象也明确规定，只有本所民警职工才有参加建房资格。
从上述规定可以看出，市场运作方式建房是本单位为了解决职工住房困难的一种福利待遇，本单位职工也必须具备建房资格要求，才能享受这项资格，因而具有严格的身份属性和人身特征，也是不能转让的。最高人民法院法发[2009]40号《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条又规定：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第 ( 五)项中的‘违反法律、行政法规的强制性规定’，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。结合本案事实，对于明显违反《暂行办法》管理性强制规定的行为，也应认定为无效。
综上所述，《市场运作建房指标转让协议书》违反法律法规强制性规定，因而是无效的协议。无效的民事行为，从行为开始就没有法律的约束力。上诉人应将被上诉人已交的购房款及转让费退还对方，而被上诉人也应该放弃对该住房主张权利。
              以上意见，请合议庭采纳。
 
 
 
                                                        代理人：华文
                                                       2010年9月28日