部分房屋的承租人对整体出售的房屋是否享有优先购买权

发布日期：2011-02-10 作者：李煜琰律师

(本文来源：上海房地产法律网 www.legalabc.com)
    2005年3月，某商厦的所有权人A公司将该商厦的一层东侧出租给B公司经营，租赁期限为8年，出租部分面积为410平方米。B公司将承租房屋进行了装修并对外经营。2007年1月，A公司将该商厦整体出售给C公司（总建筑面积7985平方米，占地面积3572平方米），总价7300万元。双方办理了产权过户手续，C公司取得了土地使用权证和房屋所有权证。A公司向B公司发出通知，告知B公司该商厦已经整体出售给C公司，承租商户尽快与C公司签订新的租赁合同，并将租金直接支付给C公司。
    B公司收到通知后，认为A公司出售房屋未尽告知义务，侵犯了其优先购买权。遂起诉至法院，要求确认A公司与C公司之间的房屋买卖合同无效。
    判决结果：A、B公司之间存在房屋租赁合同，B公司对其承租的房屋在相同条件下依法享有优先购买权，但由于A公司将商厦整体出售，虽然该商厦也包括B公司承租的房屋，但已经超出了B公司的承租范围，与B公司承租的房屋不属于同一标的物。判决驳回B公司的诉讼请求。
李煜琰律师提示：
    承租人的优先购买权有一个重要前提：同等条件。同等条件主要指：标的要相同，价格要相同。标的物相同，是指所卖房屋的部位、数量与承租人承租的房屋部位、数量一致。超出其承租的部位和数量的，承租人不享有优先购买权。
    价格相同则包括房屋价格相同，且支付方式相同。如第三人同意一次性支付所有房款，承租人就不得主张分期付款，也应当一次性付款。
    而且，承租人的优先购买权，其立法本意是保护法律上的相对弱势方，因为在早期，出租人租赁房屋目的单一，主要是用于自住。承租人房屋相对于出租人来说，经济条件相对较差。如此立法，意在平衡双方的利益，全世界均认可出租人的优先购买权。但随着社会经济条件的不断发展，一方面，房屋租赁的目的日益多元化，居住不再是唯一的租赁目的，很多人已经开始用于经营；另一方面，房屋资源日益丰富，承租人如需购买房屋，有更多选择，购买第三人的房屋可能会有更加便利的条件。因此，优先购买权不应再成为束缚权利人的理由，也不应成为损害善意第三人利益的借口。
（本文作者北京盈科（上海）律师事务所资深律师李煜琰律师，如需转载请注明作者及出处）

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