中介分别与买卖双方签订《承诺书》，买卖合同是否成立？

发布日期：2011-02-10 作者：李煜琰律师

(本文来源：上海房地产法律网 www.legalabc.com)

    刘某于2005年3月5日在某中介公司工作人员带领下看了一套房屋并签署《看房书》，经该工作人员电话沟通，与卖方达成购房意向。中介公司与刘某签订了《定金支付及要约发出委托书》，双方除约定关于中介公司促成双方签订合同、刘某支付佣金的约定外，双方还约定刘某委托中介公司向卖方发出要约，内容为：刘某欲以500000元购买上述房屋，水费各自承担，付款时间为2005年4月10日前，交房时间为4月30日。同时约定，刘某交付10000元定金给中介公司，并委托中介公司将该定金在其与卖方签订《承诺书》承诺上述刘某提出的全部条件时转交给卖方，同时确认卖方的承诺到达中介公司视为到达刘某。几日后，中介公司与卖方签订了《承诺书》，卖方完全认可了刘某的条件，并收取了中介公司转交的定金。事后卖方反悔，不同意出售房屋，由于买卖双方未曾见面，卖方称不知道买方是谁，因此对方的“要约”不是针对特定人发出的，不构成要约。
    判决结果：结合本案事实和实践中的房屋买卖流程，法院认为，中介公司通过分别与双方签订《定金支付及要约发出委托书》和《承诺书》，就交易涉案房屋的交割等主要内容已达成一致意见。同时，被告收取了中介公司转交的10000元定金，应当认定买卖合同已经成立并实际履行，各方应继续履行《定金支付及要约发出委托书》和《承诺书》中约定的义务。卖方不依约出售房屋并另行出售的行为属违约行为，应双倍返还定金，并向中介公司支付佣金及违约金。
    律师提示：在二手房买卖中，往往涉及到各种文件的签署及定金的支付或收取，虽然双方可能没有签订买卖合同，甚至没有见面，但上述文件的签署和定金的收取，仍可能导致合同的成立。因此，无论是买方还是卖方，均要慎重，以免发生纠纷。
（本文作者北京盈科（上海）律师事务所资深律师李煜琰律师，如需转载请注明作者及出处）

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