房屋执行异议案

案件梗概：陈某未能履行已发生法律效力的判决内容，某支行遂申请强制执行。法院据民事判决书查封了被执行人陈某房产。执行异议人(案外人)黄某以该被查封房产已由陈某卖给异议人，属异议人所有，被执行人设立抵押是无效的为由，向法院提出异议。法院依据执行相关规定，举行了执行听证会。经听证查明：执行异议人黄某持有向被执行人陈某买受的本案抵押套房买卖合同及购房款收据一份，但至今尚未办理过户登记手续。申请执行人对该两份证据真实性未予否定。　　本案焦点是，执行异议人是否对该房享有所有权，其异议是否成立。笔者认为执行异议人与被执行人间的《房屋买卖合同》虽然合法有效，但未依法办理该房屋买卖过户登记手续，该房屋所有权未依法转移，执行异议人对该房屋不享有所有权，其异议不能成立。本案执行异议人主张的被执行人陈某已把本案抵押房产于抵押之前断卖给异议人的事实，因买卖双方未履行该房产买卖过户(交易)登记手续，而不能对抗本案房产抵押权人对该抵押房产行使抵押权，即抵押优先受偿权。故本案执行异议人黄某的执行异议理由不能成立。我国民法上对于不动产物权的变动，采用公示原则与公信原则。公示原则要求不动产物权的产生、变更、消灭必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。我国《民法通则》及其他法律、法规以登记为不动产物权的公示方法。《民法通则》第72条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的陈外。”《合同法》第144条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。第133条规定：“标的物的所有权自标所物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”由此可见，我国不动产物权的变动，系采取登记要件主义，即以登记作为物权变动的要件，不动产物权的变动除了当事人间的合意(买卖合同)外，还要进行登记。非经登记，不能对抗第三人。我国法律对房屋的买卖亦规定必须进行登记。房管条例规定，城市私有房屋所有权，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证。房屋所有权移转或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权移转或房屋现状变更手续。具体到本案，执行异议人与被执行人间虽有《房屋买卖合同》达成合意见，但未依法办理所有权移转手续，该房屋所有权未能转移。因此，执行异议人认为该房屋已断卖归其所有，抵押无效的理由不能成立。