代理房屋买卖合同纠纷调解结案

云南律师 许思龙
刘某某房屋买卖合同纠纷案，经许思龙律师代理，近日调解结案。
2004年10月，刘某某与孙某签订房屋买卖合同，约定：刘某某将位于昆明市白塔路市中心面积105平方米的房屋一套，以386000元的价格出售给孙某，首付180000元，立即办理房屋移交，尾款待拿到房屋产权证后银行按揭付清。合同签订后，刘某某于当天将房屋移交给孙某。孙某至今共支付房款228000元，剩余房款158000元孙某以未达到付款条件即产权证未办下来为由拒不支付。
刘某某因与孙某多次协商未果，找到云南国平律师事务所许思龙律师，委托许律师代为向法院起诉。委托人要求最好是解除合同，解除不了的话支付房屋尾款也行。许律师讲法院要保护交易安全，判决合同无效或解除的可能性很小。支付尾款的要求经努力办成的可能性倒比较大。委托人讲对方付款也行。
许律师接案后，经向相关部门了解，该房产权证办不下来的原因是：擅自加层，不符合规划要求。至于能不能办理产权证，相关部门不能给予明确答复。
本案确实有些棘手。若按通常方法要求对方支付购房尾款，因产权证未办下来，确未达到付款条件肯定要败诉。若起诉要求解除合同，又不具备解除合同的法定条件，也打不赢。许律师经认真分析本案材料和相关法律及司法实践，认为最好采取以退为进的办法，打确认合同无效之诉。一是打无效之诉，在法律上有一些理由：城市房地产管理法规定没有取得权属证书的房屋不得买卖；原告没有取得产权证，按物权法规定，其不是房屋所有权人，属无权处分；房屋违反规划法等法规的规定，办不了产权证，也属履行不能。二是近年来房屋升值太快，房价也翻一翻多，若判决合同无效，被告将蒙受很大损失，被告不会冒这种风险，而完全可能与原告方协商支付尾款，这样也能达到委托人的目的。
本案办理结果不出许律师所料。经法院组织调解，双方达成调解协议，被告于协议当日一次性付清房屋尾款，合同继续履行。事后，被告于当日向原告付清了房屋尾款。许律师的代理工作达到了委托人的目的和要求，委托人表示满意和感谢！