“限购令”导致房屋买卖合同无法履行，可依法解除

“限购令”导致合同无法履行，可依法解除
作者：王树德律师 近期，各地积极贯彻落实《国务院关于坚决遏止部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)和住房城乡建设部、监察部等七部门通过新闻媒体向社会公布的关于房地产市场调控的“五项措施”，一些城市出台的细则中，对居民家庭的购房套数，采取了限制措施。
对此问题，住房城乡建设部发布风险提示，郑重提醒房地产交易各方参与人应当详细了解房地产调控政策，重点是本地区限购住房套数的相关规定，防止因对政策的不了解而产生经济和法律风险。同时，房地产销售机构要加大对限购措施等调控政策的告知力度。房地产开发企业、房地产经纪机构应当在销售现场、经营门店显著位置标示限购措施的主要内容，并加强对员工的管理和培训。房屋销售人员、经纪人员应按照诚实信用原则，如实准确告知每一位购房者相关政策并作出必要的风险提示，避免造成不必要的退房纠纷。
　　限购令出台后，由于个别购房人超出当地规定的家庭限购套数，新购住房无法办理合同备案或房地产登记，引起了一些经济和法律纠纷，给购房人带来了重大风险。针对广大读者关心的若干具体问题北京市振邦律师事务所王树德律师对“限购令”进行如下解读：
1.已经有两套房的家庭在限购令出台以前签了房屋买卖合同，如何处理？
按照政策不溯及以往的原则，限购政策出台之前已经网签了房屋买卖合同，仍可以继续办理过户手续。
2.离婚之后，再买房是否受限售令限制？
根据“限购令”政策，以家庭为认定单位。如夫妻离婚，应属于2个家庭。只有购房人所在的新家庭符合“限购令”条件，就可以购买房屋。
3.现有房子卖掉之后能否再买，要看购买时拥有房产套数
根据“限购令”政策，对于购房将实行认房不认贷。也就是说，只要在限购令出台时购买房屋，已经符合限购令限制购买标准的家庭就不能再购买新房。如果一个家庭曾经拥有2套以上房产但已经售出且现在只剩余1套房产，则可以购买新的住房。如果一个家庭曾经拥有1套以上房产但已经售出且现在没有房产，则可以购买新的住房。
4.“限购令”属于不可抗力
限购政策使买卖双方无法过户，交易自然无法进行。而政策的出台是双方无法预见、无法控制，更不能变通，因此属于不可抗力。根据我国《民法通则》第153条及《合同法》第117条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。限购令等属于政府颁布新的政策或行政措施，并导致合同不能履行，符合不可抗力三个特性，即不可预见、不能避免、不能克服。
5.“限购令”导致合同无法履行，可依法解除
如因限购政策的出台而无法履行合同，买卖双方可解除合同，买方可退回已付定金或楼款。至于各自付出的交通费、测量费、律师费等等，则各自承担，另一方对此部分或者全部免责。如属通过中介来撮合成交的，若双方已达成合同，可视中介实际服务项目，由委托方向中介支付相应的报酬或其他合理费用。
法律依据是《合同法》第117和118条