出卖人违约，其承担违约金后还应当赔偿房屋涨价的损失

发布日期：2010-10-14 作者：王树德律师

出卖人违约，其承担违约金后还应否承担赔偿房屋涨价的损失？

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案情：
2010年2月7日，余某通过中介公司，看重了一套商品房，并与房主李某签订了房屋买卖合同。当天余某支付了定金10万。余某要求李某交付该商品房，李某以种种理由拒绝。后余某发现李某不交付房屋的原因是因为房屋价格上涨过多其想违约并已经将房屋卖与他人。因此余某以违约为由将其告上法庭，要求李某双倍返还定金20万，并赔偿损失190万元。

审理结果：
北京市丰台区法院审理认为，余某与李某签订房屋买卖合同以后房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为余某享有的合同后可以获得的利益。现因李某的违约行为导致合同不能履行，股对该可得利益应该予以赔偿。对于赔偿的具体数额，法院向北京市价格认证中心咨询后得知，涉案房屋的市场单价已经为没平米2.2万元至2.8万元。法院在综合考虑同地区房屋的当前市场价格、双倍返还定金仍不足以弥补余某经济损失的情况后，确定房屋现价与原价的差额为50万元。最后判决解除双方的买卖合同，李某双倍返还余某定金20万，赔偿房屋涨价损失50万元。

律师解析：
现实生活中，很多房屋买卖合同案件引发的原因均是出卖人与买受人签订合同后，由于房价上涨，对原来的出卖价格不满意而拒绝履行原合同。本案就是其中非常典型的例子，上述案件主要涉及三个问题：
1、合同解除后房屋差价损失是否属于损害赔偿的范围
《合同法》97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补偿措施，并有权赔偿损失。”由此可见，房屋买卖合同解除与损害赔偿请求并行不悖。那么房屋差价损失是否属于损害赔偿范围内？根据《合同法》113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由此可见，法律对履行合同后的可得利益是持保护、肯定态度的。
法律这样规定的原因是，在违约本身就是为了获得比履行所能获得更多利益的情况下，如果将损害赔偿范围限定于合同的签订、履行而支出的实际费用，那么违约方虽然做出了赔偿仍然会获利，结果很可能起不到制约违约行为的作用，相反会诱发违约行为。因此法院应当支持买受人要求有过错的出卖人对房屋升值部分进行损害赔偿的请求，应当赔偿房屋涨价损失。反过来，假如房价大跌，买受人余某见有利可图，故意不支付房屋价款而导致合同解除，那么余某也应当赔偿房屋的跌价损失。
2、房屋差价损失的确定及裁量因素
对于房屋差价的确定，原则上可比照最相类似的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定，也可以通过委托专业机构评估或者向专业机构询价予以确定。本案法院即采取了后一种方法。对于认定差价损失的时间点，法院一般会从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等合理确定。
法院通常注意的裁量因素包括：（1）合同解除应当指法定解除，在约定解除的情况下，应依据双方合同约定处理（2）合同解除的原因应限于房屋交付的不能履行或者延迟履行，因其他原因解除合同的，不应支持房屋差价损失赔偿。（3）由于在清偿期届满前并无给付延迟或者给付不能科研，因此，在清偿期限届满前解除房屋买卖合同的，并不能请求履行利益的赔偿（4）在房屋买卖合同解除后，买受人仅能主张履行利益赔偿，而无法主张合同消灭所致损害的赔偿。（5）再买受人获得赔偿时，应当扣除买受人因合同解除而减少的费用支出，此为损益相抵的当然之意。

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