签定“看房确认书”，又通过其它中介成交，是否违约？

买方看房后不通过中介成交，此类纠纷的裁决涉及到公平合理和合同信守两个原则的平衡。
买方签定“看房确认书”，是其真实的意思表示。是维护中介正当利益的承诺，该承诺应当信守。此外，签定该确认书也是对中介提供房屋信息和服务的价值的肯定，是维护中介市场良性发展的手段。
买方签定该确认书后，又通过其它中介成交的，如果没有其它特殊情况，本身即可认定存在故意或过失，故意即明知签定了不得通过其它中介成交的确认书而故意违反，过失即签定确认书后不够谨慎，又不慎就同一房屋在其它中介签署了确认书。不管是哪种情形，买方都没有严格恪守承诺的积极意愿，是对合同信守原则的违背。
买方通过其它中介成交，原中介事实上可能除了陪同看房之外，并未付出其它劳动，房屋成交的主要服务由其它中介提供，如果买方全额支付原中介服务费或更高的违约金，也有失公平合理。
因此，此类纠纷处理时，主要看买房人主观上是否存在恶意，其过错程度大小，原中介提供服务的多少，违约金条款是否过于苛刻等。在合同信守和公平合理两个原则中寻求平衡。具体来讲，可以从几个方面来衡量：其它中介的服务费用是否显著低于原中介；其它中介接受卖方委托和与买方接洽的时间；其它中介成交价格是否低于原中介。
本案中，其它中介的服务费用显著低于原中介，并且显著低于市场行情，买方故意跳单的嫌疑很大，本律师认为，只判决其承担2000元中介费，似乎有失公允，客观上放纵了当事人以种种手段逃避中介费，不利于形成健康诚信的中介服务市场。
案例：
房屋中介公司 “劳苦功不高”向买房人索要违约金８.３万判得２０００元 （２０１０年７月１３日第３版）
 
来源：人民法院报 作者：杨克元
  本报讯 上海一房屋中介公司在与买房人杨艳签订《看房确认书》并带其两次看房后，发现房屋竟然已经成交，故将杨艳告上法庭索要违约金8.3万元。由于涉案房屋的成交是置业公司促成，因此，上海市闵行区人民法院在不支持中介公司诉请的基础上，近日作出杨艳支付中介公司必要的居间费用2000元的一审判决。
  中介公司索违约金8.3万元
  中介公司与杨艳分别于去年7月22日和7月25日签订《看房确认书》两份，约定中介公司拟提供万科一期房屋一套，面积214平方米，装修情况为精装，售价为到手价415万元，委托期限自2009年7月25日起至购买到为止，佣金为成交总房款的1％。确认书同时约定，杨艳和业主不得私下进行交易，包括杨艳的配偶、子女，若有任何要求应与中介公司联系，由中介公司出面商谈，违反此义务，杨艳应支付相当于应交佣金金额的违约金。还约定，若杨艳同时委托第三方从事与其相同活动的或自行成交的，应支付相当于应交佣金金额的违约金等。之后，中介公司在带杨艳实地看房后，发现买卖之房屋已经变产权人为杨艳，而杨艳又没有支付佣金的意思。中介公司认为，杨艳和房屋业主私下成交房屋，违反了《看房确认书》的约定，违背了诚实信用原则，应当承担向中介公司支付相当于佣金的违约金，故诉诸法院要求判令杨艳支付违约金8.3万元。诉讼中，中介公司自愿将违约金金额降低至4.15万元。
  辩称成交非中介公司“功劳”
  杨艳不同意诉讼请求。称虽与中介公司签订了《看房确认书》，但自己的爱人已先于自己在闵行的一置业公司查勘过系争房屋。因之前自己曾委托置业公司出售过其他房屋，且经置业公司的居间，商定了交易价格。后又通过置业公司居间介绍，签订了房屋居间合同以及房屋买卖合同。因与置业公司存在另外的委托居间关系，故双方对佣金进行了协商，由杨艳夫妻支付置业公司佣金1万元。又因中介公司说要统计看房情况，故杨艳在不知情的情况下签了《看房确认书》。
  依法应支付必要的中介费用
  经查明，2009年7月20日，杨艳的丈夫与置业公司签订《看房确认书》，由置业公司带看了涉案房屋及其他房屋。8月2日，杨艳与房屋业主经置业公司居间介绍签订了《房地产买卖居间协议》。9月29日，杨艳夫妻与房主签订《上海市房地产买卖合同》，约定买卖双方经置业公司居间介绍，向房主购买系争房屋，房屋转让价300万元，双方于2009年11月20日前办理房屋过户手续。去年12月9日，杨艳夫妻取得了系争房屋的上海市房地产权证。并向置业公司支付了佣金1万元。
  ■法官说法■
  本案中，中介公司仅带杨艳实地看房两次，并未进行其他居间活动，也未就房屋总价促成买卖双方达成一致意见。相反，杨艳夫妻不仅在置业公司的介绍下对系争房屋进行了实地查勘，且经过置业公司的居间，买卖双方对房屋总价进行了协商，继而买卖双方签订了居间协议及房屋买卖合同，还支付了相应的佣金。由于杨艳通过其他中介公司完成了购买系争房屋事宜，而中介公司并未促成买卖合同成立，无权收取佣金或相当于佣金的违约金。综上，对中介公司的诉请不予支持。但其可根据法律规定要求杨艳支付必要的居间费用。