一房两卖时买方要主张差价损失

发布日期：2010-09-17 作者：丁静律师

在房价疯涨的行情下，卖方很容易将房屋一房两卖。这种卖家即使双倍返还定金，再出售房屋所获得的差价利益仍然要比双倍返还的定金多，卖方情愿违约，无论如何都要把房子卖到高价。那么在这种市场行情里，买方应当如何维护自己的权利？张雷律师认为两种方式，一种是支付较多定金，以20%为上限；另外一种是约定较高违约金。当然，如果居间协议的内容或者房地产买卖合同的内容已经具备了“房屋买卖合同”的必备要件，比如说付款时间、房屋交付条件、日期等条件，卖方一房两卖，买方就可以主张差价损失，要求卖方赔偿。

【案例分析】
2007年9月8日，买方王先生和买方李先生签订了《房地产买卖居间协议》。次日，买方王先生支付给卖方李先生定金20万元。居间协议约定了明确的付款时间及房屋交付条件、日期等房屋买卖合同中的必备内容。
2007年10月份，卖方李先生通知买方王先生不同意按照原价720万出售，双方遂未签订《上海市房地产买卖合同》。在卖方李先生发出通知的当日，李先生与案外人赵小姐签订了《上海市房地产买卖合同》，合同价格为815万。
于是，2007年买家王先生起诉到法院，认为卖方李先生将房屋出售给他人构成违约，要求卖方李先生返还定金40万元，并赔偿损失75万元。
【案件思考】
卖方一房两卖，买方可以主张哪些损失赔偿？
【法庭判决】
买卖双方签订了《房地产买卖居间协议》，并且买方支付了20万的定金，卖方收受了定金并出具了收条，故对卖方的违约情形应当适用定金罚则。
买卖双方对买卖合同必备内容已经达成了一致，卖方以房价上涨为由拒绝签约，并在较短时间内将房屋出售给他人，其行为违反了诚实信用原则，侵犯了原告的机会利益，应当承担违约责任。根据案件实际履行的情况，酌定判决卖方赔偿买方差价损失20万元。
【法理延伸】
本起案件有三个问题值得讨论。一是居间协议具备了买卖合同的必要条款，买卖合同是否已经成立？二是房价上涨的情况下，卖方一房两卖，买方可否主张差价损失？
根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。因此，虽然当事人双方签订的《房地产买卖居间协议》名义上是居间协议，但是双方当事人的权利义务并不受合同名称的影响，而与具体的权利义务条款有关。在本案中，居间协议具备了买卖合同的必要条款，因此，法院认定买卖双方的买卖合同已经成立并且生效。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定……损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……。这起案件中，当事人要求按照两份合同的差价赔偿，这种差价是属于可得利益的范畴，卖方应当予以赔偿。

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