上海市房地产买卖合同纠纷律师《代理词》

代理词
审判长：
　　上海元始律师事务所接受原告付某某、郭某某委托，指派本所律师丁静参加（2009）浦民一（民）初字第***号房屋买卖合同纠纷一案，今天依法出庭参加诉讼，现就本案发表如下理意见：

一、被告解除《上海市房地产买卖合同》的行为无效。

1、被告不享有合同约定的未及时办理贷款手续的单方解除权。《上海市房地产买卖合同》补充条款约定，被告享有解除权的条件是“乙方未按贷款约定及时办理贷款手续，并且逾期15个工作日”。但一切证据都证明了原告一直在努力办理贷款，绝对不是被告所称的“贷款也迟迟没有办理”。因此，双方约定的被告解除合同的条件未成就，被告不享有解除权。

2、被告不享有合同约定的逾期付款的解除权。《上海市房地产买卖合同》第九条的规定“乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方面解除合同”，乙方享有解除权前提条件是经过一个 “催告程序”。到目前为止，原告从来就没有收到过被告的书面催告，双方约定的逾期付款解除权的条件没有成就过，被告不享有合同约定的解除权。

3、被告在房价上涨的情况下解除合同违反了诚实信用原则。

二、被告应当继续履行《上海市房地产买卖合同》，及时配合原告办理房地产转让过户手续。

三、被告应当赔偿迟延履行合同给原告造成的税费损失54000元。

1、2009年与2010年国家税费政策的变化。根据《财政部 国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2008〕174号）的规定，“2009年1月1日至12月31日，……个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房……对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”而根据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》的规定“自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。”因此，2009年12月31日之前，原告为购买系争房屋需要支付差额营业税，2010年1月1日以后，原告为购买系争房屋需要支付全额营业税。

2、事实层面：原告营业税的额外支出是由被告造成的。原告向渣打银行贷款获得审批的时间是2009年2009年12月4日，原告于该天通知被告配合过户，于2009年12月6日再次致函催告被告办理过户交易，后又于2009年12月9日致函给被告并再次要求办理过户。但被告一直不予配合。原被告曾经在《买卖居间合同》中明确约定了房屋价格为170万元净到手，因此被告的营业税应当由原告支出。现被告的行为导致了原告不必要的支出，损害了原告的可得利益，应当予以赔偿。

3、法律层面：被告应当赔偿原告的可得利益损失。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”我们认为：被告如果在2009年12月31日之前善意履行合同，原告将不再支出额外的营业税，这种“财产的不支出”也是一种利益，是当事人双方在签订合同时能够预见到的可得利益，这种可得利益的损失，被告应当依法予以赔偿。

4、原告损失的营业税的计算方法为：170万元×5.55%－（170万－卖家原来购买的价格）×5.55%=卖家原来购买的价格×5.55%，根据原告对被告房屋信息的了解，该房屋原来购买的价格约为100万元，因此原告主张54000元的营业税损失。

综上所述，我们的代理意见是双方签订的《上海市房地产买卖合同》应当继续履行，被告应当赔偿原告的营业税损失。以上意见请予采纳。谢谢！


代理律师：丁静
2010年 月 日