关于审查《某广场天台租赁合同》的法律意见书

关于审查《某广场天台租赁合同》的法律意见书
 
郴州市某房地产开发有限责任公司：
贵公司于2010年6月4日送交至本所的，签署方分别为贵公司与郴州市某休闲有限公司的《某广场天台租赁合同》一份共5页（复印件，未见附件），已收悉。
根据贵公司的指示，我们对该份合同的合法性及合同条款能否充分保护贵公司的利益进行了审查。现依据合同内容以及现行的法律规定发表如下审查意见：
一、合同效力问题
根据法律规定，租赁场所“天台”属于建筑物的共有部分，其所有权应为相关业主共同所有。对于部分业主需要改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分的，法律规定应由业主大会依法或者依管理规约共同决定。若建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，相关业主可以请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。据此，我们认为，租赁场所“天台”属于建筑物的基本结构部分，若贵公司欲将 “天台” 租赁给郴州市某休闲有限公司（以下称某休闲公司），依法应征得有关业主的同意（改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。），否则《某广场天台租赁合同》（以下表述为《租赁合同》）可能会因违反法律的强制性规定而被确认无效。另外，对 “天台”等建筑物的基本结构部分进行改造依法应取得建设和规划部门的许可，办理相关审批手续，否则《租赁合同》也会因未取得建设规划许可手续而导致无效。
若《租赁合同》依法被确认无效，贵公司则无权依据《租赁合同》的约定要求某休闲公司支付租金，也无权要求某公司按照合同的约定承担违约责任。需要说明一点，《租赁合同》虽然被确认无效，但贵公司仍可以要求某公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。另外，若双方在缔约过程中出现因一方原因导致合同被确认无效的，无过错方可以要求过错方承担缔约过失责任，赔偿因合同无效所产生的损失。据此，为了避免日后双方产生纠纷对方主张合同无效，我们建议贵公司慎重考虑合同可能被确认无效所产生的风险，尽量征得有关业主的同意。
二、租赁场所“天台”的基本情况
合同中关于租赁场所及附属设施现状的约定并不明确，建议通过附件形式明确交付时租赁场所及附属设施的具体状况。
三、租赁场所的交付
为了避免以后双方因租赁场所移交产生纠纷，建议将该条修改为：“本合同签订后，由甲方按照“天台”现有的实际状况（含相关公共及附属设施）书面移交给乙方，并由双方有关负责人在移交表上签字认可。”
四、租金的支付时间及方式
为了便于日后租金交付，建议将该条的第1项修改为：“租金按年度交纳，在每年的一月