精神病人患病期间卖房法院：所签房屋买卖合同无效

发布日期：2010-07-31 作者：李英俊律师

精神病人患病期间卖房 法院：所签房屋买卖合同无效

人民法院报成都7月28日电卖房人为患精神病的限制民事行为能力人，其在患病期间独自卖房的行为是否有效？昨天，四川省成都市锦江区人民法院对此案作出一审判决，确认房屋转让合约无效，原告退还被告给付的1.5万元。
2008年5月，原告王某出现精神异常，并于2009年5月和11月两次入院治疗。经鉴定，王某患精神分裂症。根据王某母亲的诉请，今年1月，法院判决认定原告为限制民事行为能力人，原告父亲为其监护人。
2009年7月，王某在患病期间独自到某中介公司将自己所有的房屋出售给被告于某，并于当天签订房屋转让合同，收取于某房屋定金1.5万元。王某的父亲在3天后得知原告出售房屋事宜，立即告知某中介公司王某患有精神病，要求解除签订的合同，并请求中介公司转告于某。但于某一直拒绝与王某的父亲见面。无奈之下，王某将于某告上法庭。
法院审理后认为，原、被告和第三人某中介公司在签订房屋转让合同时未征得原告法定代理人的同意、签订该合约之后也未取得原告法定代理人的追认，该合约应属无效。原告要求确认上述房屋转让合同无效的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。
（贺晓琼）
■庭审焦点■
原告签约时是否具有民事行为能力
庭审中，原告与被告及第三人争议的焦点是，原告在2009年7月是否具有缔约能力，人民法院于2010年1月作出的民事判决书是否有溯及力。
被告于某认为，人民法院于2010年1月作出的民事判决书没有溯及力，不能认定原告在签订合同时就属于限制民事行为能力人。
第三人中介公司称，2008年8月第三人应原告父亲的要求将原告所有的上述房屋在第三人处挂牌出售。2009年7月原告至第三人处签约，经原、被告协商，确定房屋成交价格。人民法院关于宣告原告是限制民事行为能力人的判决虽真实合法，但认定一个公民是否有民事行为能力有时间界限，该判决不具有溯及力。从原告缔约合同以及补交相关税费的情况分析，原告正常也非常清醒，第三人有理由相信原告是一个正常人。
法院认为，关于原告在2009年7月是否具有缔约能力问题，人民法院于2010年1月作出的原告为限制民事行为能力人的判决书，是依据司法鉴定中心对原告所作的司法鉴定结论。而该司法鉴定中心进行司法鉴定所依据的鉴定材料则是根据原告两次入住精神病医院的入院病历。通过该鉴定结论中关于鉴定分析和鉴定意见的记载，可以认定，从2009年5月开始原告即有精神病病症。上述判决书、鉴定结论结合原告法定代理人出具的证据，能够形成证据锁链，证明原告虽已经成年但精神不健全，2009年7月原告签订房屋转让合同时不能完全辨认自己的行为后果。综上，原告不能完全辨认自己的行为后果，其在患精神病期间作出处分重大资产的决定，明显与其精神健康状况不相适应。2008年8月原告父亲至第三人处委托第三人挂牌出售原告房屋的行为属于要约邀请，不能视为原告之后出让房屋的行为取得原告法定代理人的同意。

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