购房户擅自提前搬入居住能否应视为已交付房屋？

    2008年1月,王某与一家房地产开发公司签订了商品房买卖合同，约定由王某购买还在建造的三室二厅房屋一套,合同签订之日付款26万元，余款10万元在交付使用时付清。2008年8月初，王某见房屋已经建得差不多，加上想搬入过新年，未经公司许可，便在交付使用前对指定的房屋进行了装修，并于12月入住。不料，事后发现房屋局部存在漏雨等质量问题，遂要求公司维修或补偿，否则从所欠公司余款中扣除维修费用。但遭到公司拒绝。

    【分歧】

　　购房户擅自提前搬入居住能否应视为已交付房屋？

    第一种意见认为不能视为公司已经交付房屋。理由是虽然王某擅自装修并搬入居住，但双方并没有实际办理房屋交付手续，更未办理所有权登记。而《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

    第二种意见则认为可以视为公司已经交付房屋。理由是王某未经公司许可，便在交付使用前进行了装修并入住，应视为公司已经接受公司交付的合格房屋。

    【管析】

    笔者同意第二种意见。补充理由如下：

    1、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”第三十一条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”其中表明，开发商对商品房应先经验收合格、向购房户提供住宅质量保证书和住宅使用说明书后，才能交付。鉴于王某是单方擅自提前装修并入住，责任自然不在公司，也就不能适用该规定。而应按《民法通则》第七十二条之规定处理：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移……”,即本案所涉商品房屋权利，应自交付时起转移，交付就是接受，王某单方擅自提前装修并入住，事后公司没有异议，就是意味着接受。

    2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”王某虽然没有获得公司提供的住宅质量保证书、住宅使用说明书,也没有对房屋确认为合格,但其已实际占有使用了该房屋，符合法律规定的转移交付条件,而且双方也无“另有约定”，应视为对自身权利的放弃和对房屋质量的认可。

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