房屋买卖虽登记过户　违反法律理被裁无效

［案情］2007年底，余某起诉张某归还借款6万元，在诉讼过程中余某申请了诉讼保全，法院依法对张某的房屋依法予以了查封，并向张某和房屋登记部门送达了相关法律文书和协助执行的手续，后法院判决支持了余某的诉讼请求。2008年4月，余某持已生效的判决向法院申请强制执行，在执行过程中，张某将法院所查封的房屋私自卖给第三人胡某，张某得房款后全家外出。后房屋登记部门工作人员因工作失误，为胡某办理了房屋过户登记并颁发了房产权证。法院发现后，即向房屋登记部门发出裁定，确认张某的转让行为无效。房屋登记部门也予以注销登记，并登报公告。

　　［争议］本案执行过程中，对胡某在法院裁定生效后还能否取得的房屋所有权上，存在两种不同的观点：

　　第一种意见认为，胡某该房屋继续拥有所有权。理由是从保护当事人的交易安全和维护善意第三人的角度出发，胡某在交易时支付了对价，不存在与张某恶意串通行为，为保护交易安全，尽到了其应注意的义务，作为不动产交易其到房屋登记机关进行了查询并办理了登记手续，根据《物权法》第九章第106条有关所有权取得的特别规定，胡某取得该房屋符合不动产善意取得的条件，房屋登记机关无权注销胡某的房屋所有权证。法院也不应认定其交易行为无效。

　　第二种意见认为，胡某不再对该房屋拥有所有权。理由是：

　　1、法院有权确认张某与胡某的交易行为无效。本案张某与胡某交易的标的是法院依法查封了的房屋，虽无证据证明胡某是否明知这一情况，但张某是明知的，且张某隐瞒了这一真实情况，到房产登记部门办理了产权过户手续，对此，最高人民法院、国土资源部、建设部在《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第二十一条作出明确规定，“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。”据此，法院可以依照职权确认张某与胡某的交易行为无效。

　　2、人民法院依照职权确认张某与胡某交易无效的裁定，能够产生物权变动的法律效果。虽然《物权法》第9条规定不动产物权变动的公示公信原则是登记。但我国《物权法》第28条同时规定了这一原则的例外规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”故法院依照职权确认房屋买卖行为无效的裁定，能够产生物权变动的法律效果。

　　据此，在法院依法确认张某与胡某房屋买卖行为无效的裁定生效后，胡某即丧失了对已作过户登记的房屋的所有权。

　　笔者同意第二种意见，即胡某不能再拥有该房屋的所有权，应将房屋交由法院依法处理。至于胡某的损失，胡某既可要求张某承担其损失，也可要求登记机关赔偿损失。朱晓强